Ако сумата от продажбата на имота на търг не погаси дълга към банката, кредитополучателят продължава да е длъжник на финансовата институция, припомнят специалисти.

Увеличаващият се брой на продаваните имоти чрез публична продан води до логичния въпрос дали съдебните изпълнители в даден момент няма да се окажат конкуренция на брокерите. Последните не се опасяват от подобна ситуация. „Самата банка няма интерес имотът да бъде продаден на публична продан пак поради това, че на търговете се взема по-ниска цена. По отношение на цените, не очакваме да има спад, нито повишение през следващата година. Ще сме свидетели на един стабилен пазар”, обяснява посредници.

Това, което отчитат брокери е, че през последните няколко месеца почти половината от собствениците продават имотите си, защото изпитват затруднения при изплащане на ипотечния си кредит.

източник: http://fakti.bg/imoti/

Ето някои грешки, които желаещите да продават могат да избягнат, според финансовото издание Investopdia.com.

1. Слагате неподходяща цена с идеята, че ще я намалите

Това е може би една от най-сериозните грешки на продавачите, особено ако искат спешно да продадат имота си. Проблемът идва от това, че ако един имот е с цена над пазарната за съответния град и квартал, или значително над офертите в района, това ще демотивира тотално купувачите и никой няма да иска дори да го погледне. Застояването на един имот също се гледа с лошо око, особено при последващо понижение в цената.

Мотивираните купувачи би трябвало да търсят възможно най-пазарна цена, с минимална надценка, която да покрие потенциалното искане на купувача за сваляне. А такова в настоящия момент почти е сигурно, че ще има.

2. Емоционално обвързан сте

Трябва да сте подготвен, че когато пуснете имота си за продажба, ще идват на огледи всякакви хора. Много от тях ще критикуват, ще искат да отварят шкафове и гардероби, ще правят забележки. Това не бива да ви изнервя. Ако за вас имота е нещо повече от четири стени, не забравяйте, че за купувача това е просто предмет на потенциална покупко-продажба. Пресилени изказвания, или заяждания с потенциалните купувачи няма да ви помогнат да продадете имота си по-бързо.

3. Не прибягвате до услугите на агент

Продажбата на имот е изключително трудоемко и времеемко начинание. В тази насока, както и при положение, че бихте имали много по-голям достъп до потенциални купувачи, ако ползвате услугите на агент, може би е добре да се замислите да наемете такъв. Той освен, че ще се грижи за потенциалните огледи може много добре да ви ориентира и за пазарните цени, ако имате нереално високи очаквания.

Все пак не забравяйте, че агентът е заинтересован от продажба на имота, предвид, че ще вземе комисионната си само при евентуалната му продажба.

4. Смятате в цената реалната стойност на всички направени от вас подобрения

В процеса на годините най-вероятно сте си пригодили имота максимално да отговаря на вашите изисквания. Това най-вероятно ви е струвало пари. Трябва да имате в предвид обаче, че апартамента ви може да не отговаря на изискванията на потенциалния купувач и той да смята, че ще трябва да инвестира за да го реорганизира напълно, включително и да махне някои от смятаните от вас подобрения. В тази насока не би било разумно да включвате в цената средствата, за подобрения, които сте направили с годините, или най-малкото да ги амортизирате значително за изминалото време и при съгласие от купувача.

5. Очаквате да получите цената, която сте обявили

Освен, ако цената ви не е най-ниската на пазара, едва ли купувача няма да иска отстъпка. Такава отстъпка може да ви бъде поискана дори и да сте на нива при най-ниските цени, само защото купувачът може да си го позволи, или защото той е доминантната страна в момента.

В тази насока почти е сигурно, че ще продадете жилището си най-вероятно за по-малко, отколкото сте го обявили. Липсата на склонност за отстъпки може да направи един имот непродаваем.

6. Продавате през зимата

За хората, които не са притиснати е по-добре да не продават през зимата. На фона на относително слабото търсене и значителното предлагане в момента, поради кризата, зимата прави нещата още по-сложни.

7. Не пускате снимки, или пускате лошо направени такива

Все повече хора търсят имотите онлайн. Освен оферираната цена другото, което би привлякло вниманието им и повишило интереса им, това са направени снимки от жилището. Понякога обаче, е много по-добре да нямате снимки, отколкото да имате лошо направени такива, или неподходящо подбрани. Много по-добре е да платите на професионален фотограф, отколкото вие да снимате. Това е една инвестиция, която си струва да направите, за да продадете по-бързо жилището си.

8. Опитвате се да замаскирате сериозни проблеми

Бъдете сигурни, че сериозните купувачи ще огледат имота ви отвсякъде. Да се опитвате да замаскирате нещо е равносилно на опит за измама, което със сигурност би отблъснало всеки сериозен купувач открил дефекта. Много по-добре е да споделите проблемите и недостатъците на имота си. Честността се оценява много по-високо от това купувачите да смятат, че се опитвате да ги излъжете.

9. Не подготвяте апартамента си за продажба

Преди да пуснете потенциалните купувачи на оглед, трябва да сте положили известни усилия, за да приведете имота в подходящ и добър търговски вид. Никой няма да купи нещо, което изглежда занемарено и се предлага в лош вид.

10. Подписвате договор с кандидат, който не е подсигурил финансиране

Напълно резонно е човекът, с който подписвате предварителен договор за продажба на имота да има писмо за предварително одобрение за кредит, ако ще го купува с такъв. В противен случай рискувате да откажете други потенциални купувачи в полза на някой, който няма да успее да намери финансиране на покупката.

източник: profit

Наблюдаваме различни мнения по въпроса: някой смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и човек може да се сдобие с жилище на изгодна цена; друга част от хората се страхуват да закупят такъв имот, тъй като смятат, че процедурата е твърде сложна, че може да бъдат излъгани и след покупката чуждата ипотека може да остане като тежест върху придобития от тях имот.

Ето защо ще обърнем внимание на въпроса наистина ли е рискована покупката на имот с ипотека и какво да направите, за да се предпазите от проблеми. Нека да направим едно уточнение преди да продължим: въпросите, които ще разгледаме касаят покупката на ипотекиран имот, преди той да бъде предаден в процедура на публична продан, поради нередовно обслужване на кредита.

Какви са възможните варианти пред купувача при покупката на ипотекиран имот:

Вариант 1: Купувачът да купи имота със собствени средства и с тях да бъде погасен кредита и свалена ипотеката;

Вариант 2: Купувачът да встъпи в съществуващия договор за кредит – т. нар. цесия;

Вариант 3: Купувачът да финансира сделката с кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде уведомена за характера на сделката. В този случай се заличава първата по ред ипотека на продавача и се вписва новата ипотека на купувача.

Ето основните рискове при покупката на имот с ипотека и начините да се предпазите:

1. Внимавайте да не се окаже, че задължението по имота е по-голямо от цената, на която купувате. Възможно е, ако кредитът на продавача е в просрочие и да текат наказателни лихви, които за кратко време да увеличат значително задължението към кредитора. Затова задължително се уверете за реалната стойност на задължението на продавача към банката кредитор, заради което върху имота има ипотека. Как – запитайте банката на продавача или от Агенцията по Вписванията може намерите документ за ипотеката, който да ви ориентира. Най-сигурния вариант е да влезете във връзка с банката/кредитора, за да сте сигурни, че имота не е например във властта на Съдебен Изпълнител, преди да платите капаро за него.

2. Имайте предвид, че съществува риск, ако плащате директно на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си – ако дадете капаро, а не можете да си го върнете поради риск или невъзможност да финализирате сделката. Съветваме всички суми до размера на реалното задължение да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката – с цел погасяване на задължението.

Какво може да включва сумата:

-остатъчната главница по кредита;
-лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен, ако пък не е плащан дълго време са начислени лихви за просрочие;
-такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката – в зависимост от това кога е изтеглен кредита и в зависимост от начина на погасяване – със собствени средства, тази такса може да варира от 0 до 5% върху остатъка по главницата.

Общатата стойност на посочените задължения може да бъдат в доста голям размер от остатъка на кредита, затова задължително ги имайте предвид.

3. Най-добре договорете банката кредитор да поеме ангажимент, че ще свали ипотеката при определени условия – погасяване на кредита. Този ангажимент да бъде изготвен в писмена форма. По този начин Вие си осигурявате спокойствието, че след като закупите имота, от него ще бъде свалена ипотеката.

4. За да се предпазите от неприятни изненади настоявайте в предварителния договор за покупко-продажбата на имота да е описана схемата на плащане – че сумите ще отиват директно за погасяване на кредита и да има начин да се прекрати предварителния договор, ако продавачът не изпълни условие по договора или възникнат други проблеми. Опитът от нашата практика показва, че когато този ангажимент не е договорен предварително, новият собственик на имота за своя сметка поема разходите и което му коства доста време, пари и нерви.

От посоченото по-горе е видно, че подобна сделка има много специфики, но рискът за купувача не е по-голям от риска при всяка друга сделка с недвижим имот, където може да възникнат проблеми от друго естество. Ако защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката, няма място за притеснение. Това ще ви гарантира лека процедура и безпроблемна покупка на избрания имот.

Автор: Кредитланд, Българският кредитен посредник

Банка ДСК е една от банките, които преди дни пуснаха промоционална оферта за жилищен и ипотечен кредит с възможност за до 100% финансиране. Другата банка с такова предложение е Алфа банк.

Други изисквания за самия имот са добро качество на строителството, напълно изградена инфраструктура в квартала, в който се намира имотът, добра локация – комуникативна с удобен транспорт. Имотът трябва да бъде много ликвиден и договорен на цена, по-ниска от пазарната.

Сред условията, на които трябва да отговаря клиентът, са висок официален доход, по-малко от 40% от разполагаемия доход да се заделят за погасяване на месечната вноска – тоест съотношението доход/разходи да е под 40%.

Доходът, който може да бъде достатъчен за получаване на цялата сума за покупката на имота от банка, зависи от цената на имота, обясни Тихомир Тошев, изпълнителен директор на “Кредит център”. Сумата над 2000 лв. е един добър доход в този случай, посочи още той. От Банка ДСК обясниха, че е много индивидуално това на какви условия трябва да отговаря клиентът, за да получи 100% финансиране, като всичко зависи от конкретния случай.

По думите на Тошев в момента най-търсени са имоти на цена около 35-40 хил. евро, като в този случай доход от около 1500 лв. би се приел от банката за отпускане на цялата сума при изпълнени и всички други условия, описани по-горе.

Въпреки появата на предложения от банките за до 100% финансиране на жилищен кредит на практика все още няма такава сделка на пазара и е малко вероятно скоро да има, каза още Тихомир Тошев. Според него по-реалистично е да се появят сделки с около 90% финансиране. На този етап желанието на клиентите да получат пълната сума най-често е нереалистично с оглед на техните текущи доходи и стойността на имота, който купуват, е мнението му.

Още през миналата година банкери прогнозираха, че ипотечните заеми ще са единият сегмент (корпоративните – другия), в който ще има раздвижване на кредитирането. В последните няколко месеца наистина офертите за кредити, които се появиха на рекламния пазар, са именно за ипотечни кредити.

Факторите за размразяващото се предлагане са различни – имат добро обезпечение (недвижим имот), самото обезпечение е по-ликвидно като вид актив, по-облекчен регулаторен режим (рисковите тегла са 35%). Въпреки промоционалните оферти обаче през март и април лихвените проценти средно за пазара (лихвена статистика на БНБ) показаха разнопосочно движение – тези за жилищни заеми в евро се увеличават и остават по-високи от нивата им през миналата година по това време, а тези по левови намаляват. Към края на април 2010 г. (последни данни на БНБ) средната лихва по жилищни заеми в евро е 8.48%, а в левове – 9.16%.

Източник:Targ.bg

Придобиването на недвижим имот от публична продан е специфичен вид сделка. Основните особености се изразяват в това, че срещу вас стои не собственика на имота, а длъжностно лице – държавен или частен съдебен изпълнител. Правилата за закупуване на имота при спечелена продан изискват в едноседмичен срок да бъде внесена предложената наддавателна цена. Това обстоятелство, свързано с кратките срокове за плащане на цената, изисква предварителна организация по набавяне на необходимата ви сума. Най – сигурният, евтин и лесен вариант е възможен, ако вие или ваш близък е готов да предостави обезпечение върху налична недвижима собственост, срещу която да бъде отпуснат необходимият ви ресурс от кредитора.

При избора на кредитен продукт е важно да се съобразят неговите параметри и условия с особеностите на процедурата по придобиване на недвижим имот от публична продан. Трябва също така да сте си изяснили с каква цел желаете да закупите имота – за ваша лична употреба или с инвестиционна цел. И в двата случая е необходимо да се съобразите с няколко важни момента: първо, самото участие в публична продан не ви гарантира закупуването на конкретен имот; и второ, спечелването на търга не означава автоматично влизане във владение в имота – това е свързано с възможно отлагане във времето, което обичайно трае от един до няколко месеца. Взимайки в предвид тези обстоятелства, стандартният ипотечен кредит ще доведе до усвояване на сума, за която няма гаранция, че ще бъде вложена своевременно, а в същото време ще започнете да плащате вноски по кредита без реално той да е влезнал в употреба.

Възможното решение – ипотечен оувърдрафт

Проучване на предлаганите кредитни банкови продукти показва, че най-ефективен и изгоден, за целите на закупуване на имот от публична продан, е ипотечният оувърдрафт. Този тип кредит дава няколко възможности, които биха ви спестили средства, независимо от целите на инвестицията ви. Ипотечният оувърдрафт е отворен тип кредит, с който вие може да внасяте или теглите суми за договорения период от време, като имате възможността оптимално да използвате наличните ви суми. При отпуснат вече оувърдрафт за периода, през който не сте усвоили сумата или част от нея, вие не плащате основната лихва, а само такса ангажимент на годишна база, която варира от един до два процента. Така на практика вие не усещате тежестта на кредита в периода, в който той не ви е необходим, и имате спокойствието да направите добре обмислена сделка, от която да спечелите. Друго предимство на оувърдрафта пред стандартния ипотечен кредит е възможността, при наличие на свободни средства, същите да бъдат внесени по него, като за тази част която престоява по сметката вие отново дължите само такса ангажимент и имате възможността да изтеглите парите във всеки един момент.

Ако в момента не се предлага подобен банков продукт поради финансовата криза, е възможно да договорите с кредитора предоставянето на стандартен ипотечен кредит, който да усвоите в рамките на няколко месеца, като си спестите плащания до момента, в който сумата наистина ви потрябва.

Положителните ефекти от този вид кредитиране са няколко:

1. Наличен финансов ресурс на приемлива цена.
2. Възможност за внасяне на неограничени суми до размера на оувърдрафта, в случай, че разполагате с такива и то без такси или други финансови тежести.
3. Възможност за теглене на суми без ограничение до размера на оувърдрафта.

Шест основни стъпки за закупуване на имот от публична продан с ипотечен оувърдрафт

Стъпка 1: Подсигурете си необходимото обезпечение.

Стъпка 2: Придвижете процедурата по предоставяне на кредита от избраната от вас банка.

Стъпка 3: След като сметката ви е захранена с договорените средства, започнете да следите за подходящ, според вижданията и възможностите ви, имот изнесен на публична продан.

Стъпка 4: При участие в избрания търг внесете съответния задатък, който, в случай че не спечелите търга, отново внасяте по сметката в оувърдрафта и в този момент спира да ви тече договорената лихва.

Стъпка 5: При спечелване на проданта заплащате цената на имота от оувърдрафт сметката ви.

Стъпка 6: Всички такси съпътстващи придобиването на имота може да теглите поетапно от оувърдрафта, като по този начин оптимизирате разходите си по заплащане на лихви.

Този тип кредит ще ви спести много средства и в други случаи, като например строеж на къща, съобразявайки се с поетапната необходимост от средства при едно такова начинание. С ипотечния оувърдрафт не се чувствате ангажирани да усвоите цялата ви предоставена сума, защото плащате лихва само за тази част, която вече сте усвоили, а за неусвоената сума се заплаща само такса.

Източник:targ.bg

Продължи движението на лихвите надолу, като офертите се подобряват с 0,5 пр. пункта, сочат данните от доклада. Активните кампании на банките изведоха на пазара всички клиенти, които са слабо засегнати от кризата. Те бързат да разгледат предложенията за продажба на жилища с надежда да сключат сделката на живота си. Тези оферти започнаха да привличат и хора със стабилни доходи, които купуват изгодно с инвестиционна цел, допълват от компанията.

Общият обем на отпуснатите нови ипотечни кредити през първия месец на годината се увеличава. Расте делът и на сделките в по-малките населени места, което оказва влияние върху средния размер на кредитите. Неговото понижение не е основание за песимизъм, тъй като обемите, а не размерите са ключови за съживяването на пазара, посочват консултантите. Средният размер на изтеглените кредити в страната за януари е 34 668 евро, а през декември миналата година – 39 793 евро. Година по-рано, през януари 2009 г. той е бил малко над 34 хил. евро, сочат данните.

Ръст се наблюдава и при запитванията, като потребителите, които проявяват интерес към покупка на имот с кредит, вече са с по-разнообразен социален и финансов статус.

Съотношението евро/лева на изтеглените кредити за страната е 91/9 в полза на еврото. Средният размер на изтеглените в София ипотечни кредити е в размер на над 46 хил. евро, следван от Варна, съответно със среден размер на изтеглените кредити – близо 35 хил. евро.

Най-активните кредитополучатели за периода са били младите семейства. Тяхното завръщане на пазара се тълкува като знак за стабилизиране и успокоение. Те представляват над 45% от всички потребители за януари. В резултат на предлаганите по-високи проценти финансиране се наблюдава активност и при най-ниската възрастова група – между 18 и 25 години.

През януари са се увеличили сделките на хора в зряла възраст. Като пример за такава от компанията посочват  семейство от малък град, дошли преди кризата заедно с децата си – студенти да живеят и работят в София. През първите две години тук те са плащали по 500 лв. месечно за апартамент под наем. Ниските цени на имотите и рекламните предложения на банките ги мотивират да потърсят двустайно жилище, което за купят. Имат спестени 14 хил. евро и теглят 28 хил. от банка при лихва 8%. За срок от 20 години ще имат месечна вноска от 240 евро – по-малко от сумата, която са заделяли до момента. В дългосрочен план за тях това е една изключително изгодна сделка, тъй като имат очакване приходите им да растат, цените на имотите – също, коментират консултантите.

И в началото на 2010 г. най-голям дял продължават да заемат кредитите между 10 и 30 хил. евро. Причините са две – от една страна, нежеланието на клиентите да теглят големи суми, при които рискът е по-висок и, от друга страна – по-големият дял на сделките в по-малките населени места, където най-често се купуват имоти на стойност до 25 хил. евро. Кредитите между 30 и 50 хил. евро са следващите „най-популярни” за кредитополучателите и почти 90% от тях са усвоени в София и Варна. Сумите под 10 хил. евро продължават да се теглят под формата на потребителски кредит, където процедурите и разходите са значително по-ниски.

Продължава тегленето на нецелеви ипотечни кредити с цел рефинансиране на няколко различни по размер и вид кредити (потребителски кредити, кредитни карти, стокови кредити и др.) В началото на февруари се появи на пазара и кредит с точно такова предназначение. Това остава единствен вариант за хората с натрупани много задължения, месечните плащания по които вече им тежат и силно натоварват семейните бюджети. Това обаче е крайна стъпка, която ако не е добре преценена и след нея поведението на тези клиенти не е отговорно, може да доведе до загуба на жилището, предупреждават от компанията.

Срокът, за който се теглят кредитите, е най-често между 10 и 15 години (34,6%) и между 16 и 20 години (32,5%). Страхът от оскъпяване през годините отдръпна клиентите и ипотечни кредити със срок от над 30 години изцяло липсват.

При месечните доходи на домакинствата, пристъпващи към теглене на кредит, няма съществена промяна. Най-активна остава групата с доходи между 1500 и 2500 лева, която е представителна извадка на семействата в големите градове на страната.

Източник:Investor.bg

Преди да бъде показана цялата процедура и да бъдат описани условията за участие, обаче е необходимо да се уточни, че за да има публична продан, то преди това трябва да има влязло в сила съдебно решение и да е издаден изпълнителен лист. Самите съдебни изпълнители предприемат необходимите процедури по публична продан единствено и само на въпросните изпълнителни листове.

Какви имоти отиват на публична продан?
Даден имот може да попадне на публична продан по няколко начина. Най-често срещаният е тогава, когато фирма или физическо лице спре да изплаща задълженията си по ипотекирано при банка жилище, заведение, земя, магазин или дори хотел.
По пътя на тази процедура обаче може да попадне и неипотекиран имот, който обаче е собственост на длъжник с голямо задължение. Тогава съдебният изпълнител прибягва към опис и изнасяне на въпросния имот на публична продан.
Съществува и трети вариант за обвяване на имот за продажба. Той се наблюдава при делбените дела, когато наследниците на даден имот не могат да постигнат съгласие относно разпределението на въпросния имот.

Кой може да участва на публичен търг?
В публичните търгове могат да участват почти всички физически и юридически лица, като от кръга на участниците се изключва съвсем малка група хора. Това са длъжникът, неговият законен представител, съдебният изпълнител, както и неговите служители, съдии, прокурори и адвокати по време на съдебния процес до изнасянето на имота за продан.

Каква е процедурата на търга?
Съдебният изпълнител издава обявление, в което се посочва срок за подаване на документи за участие. В деня след изтичането на този срок, в сградата на районния съд, където е разположен имота, се отварят всички тръжни предложения. Най-добрата оферта се обявява за победител, след което спечелилият изплаща необходимата сума и получава възлагателно писмо, на база което получава собствеността върху имота.

Как се подава предложение за участие?
Наддавателните предложения се предават в запечатан плик до края на работния ден на обявената като последна дата на търга. Самата публична продан протича по правилата на търговете с тайно наддаване.
Предложенията следва да съдържат квитанция за внесен задатък, както и попълнено заявление по образец, което да съдържа необходимите данни на наддавача. Затвореният плик пък се придружава от молба за допускане до публичната продан, както и от някои други документи, ако е необходимо (удостоверение за актуално състояние на юридическо лице, пълномощно и т.н.)

Каква сума е необходима за участие в търг?
Задатъкът, който е необходим за участие в търга, възлиза на 10 на сто от обявената начална цена на предлагания имот. В случай че предложението спечели търга, то задатъкът се приспада от крайната цена. Ако офертата не е печеливша, то задатъкът може да бъде изтеглен незабавно след обявяването на резултатите.

Как се определя победител?
Победител в търга е този, който е предложил най-добрата оферта. Отварянето на пликовете с предложенията става на първия работен ден след края на срока за подаване на предложения, като то се осъществява в съответния районен съд. По време на отварянето могат да присъстват всички страни по делото, както и всички наддавачи. Неприсъствието на някоя от страните или на някой от наддавачите не прави търга недействителен.
Интересна е възможността за устно наддаване, след като стане ясен победителят от тайния търг. За целта съдебният изпълнител приканва на три пъти участниците, които могат да дадат по-добро предложение. Стъпката за наддаване при устната част на търга възлиза на изискуемия задатък.

Как приключва търга?
След обявяването на победител, той трябва да преведе цялата необходима сума в рамките на седем дни. След това той получава постановление за възлагане, имащо ролята на документ за собственост и подлежи на вписване в служба по вписванията. Това се случва след като изтекат законовите процедури по обжалване.
Съществува обаче и възможност победителят да се откаже от придобиване на имота, като в този случай той губи внесения задатък. В такъв случай съдебният изпълнител отправя покана към следващият с най-добро предложение, който обаче не е изтеглил задатъка си. Ако по този начин бъде избран купувач, то търгът приключва.
Може обаче да се стигне до провал на търга поради липса на наддавачи или отказ от придобиване на имота. В такъв случай съдебният изпълнител повтаря процедурата на публичната продан отново, като началната цена този път е с 20 на сто под обявената при първия търг.

Investor.bg