За София номиналният спад на цените е 2.07% спрямо предходното тримесечие и 5.94% на годишна база. След отчитане на инфлация цените на апартаментите в София са спаднали с 2.4% спрямо предходното тримесечие и с 9.06% спрямо същия период на миналата година.

Спадовете на цените спрямо предходното тримесечие са между 1 и 5%, като най-големи спадове са регистрирани във Велико Търново, Видин, Габрово, Пловдив, Стара Загора и Ямбол. По-големи са спадовете на годишна база (варират между 5 и 15%), тъй като пазарът навлезе във фаза на ценова стабилизация през втората половина на 2010 г.

Натрупаният номинален спад на цените от пика им през 3-тото тримесечие на 2008 г. средно за страната е 36%, като за София спадът е 40.66%. Натрупаният реален спад на цените (след отчитане на инфлация) от пика им до момента е 40.27% средно за страната, а за София – 44.69%.

Обеми на покупко-продажбите на имоти по данни на Агенцията по вписванията

С 38% се увеличават реализираните продажби на имоти в България за първата половина на 2011 г. спрямо същия период на 2010 г.

Според наскоро публикуваните данни на Агенцията по вписванията за покупко-продажбите на имоти през първото и второто тримесечие на 2011 г., за пръв път от началото на кризата нараства броят на реализираните продажби на имоти.

По данни на Агенцията по вписванията броят на реализираните сделки с имоти нараства с 48% през второто тримесечие на 2011 спрямо година по-рано, а през първото тримесечие годишният ръст на броя на сделките е бил двойно по-малък – 23%, което говори, че изминалото второ тримесечие на 2011 г. е най-успешното за имотния пазар в България от началото на кризата. Рекорден ръст в продажбите е реализиран през второто тримесечие спрямо първото на 2011 – обемът продажби нараства с 92%.

Общо за изминалото полугодие на 2011 г. продажбите на имоти в България са се повишили с 38% спрямо същия период на 2010 г., като нарастването на сделките в областните градове е 32%. Броят на реализираните продажби на имоти в София нараства с 15% през второто тримесечие на годишна база, а спрямо предходното тримесечие броят на покупко-продажбите в столицата почти се е удвоил.

Най-големите реализирани нараствания в броя на продажбите са в Северозападна България в районите на Видин, Монтана, Ловеч и др., около Димитровград и в Североизточна България. Това се дължи основно на големият брой закупени земеделски земи. Основните купувачи са земеделски производители, инвестиционни фондове, както и индивидуални инвеститори.

източник:profit.bg

Необходимо е да направите най-малкото освежителен ремонт на имота. Санирането на такъв тип жилище е почти задължително, но малцина знаят, че ефектът от подобна дейност само на един апартамент е за няколко години.

Разглеждайки придобиването на панелка от ценова гледна точка, може да кажем, че подобно вложение в момента е изгодно. За последните три години в София този тип жилища поевтиняха с почти 40%.

С 42% е спадът в цените на панелните гарсониери в Младост 3 и Младост 4 (райони на столицата, в които търсенето по време на бума на пазара беше най-силно). В Младост 3 подобен имот през август 2008 г. се е оферирал на цена от 1170 EUR/кв.м, докато днес тя вече е 687 EUR/кв.м. Дружба 2, Красна поляна, Люлин 3 и Люлин 7 са столичните квартали, в които гарсониерите са загубили 40% от стойността си. Най-евтините панелни маломерни апартаменти са с цена около 580 EUR/кв.м в Люлин 2,3 и 4 и Обеля.

Между 37% и 40% е поевтиняването на двустайните панелки в столицата. Единствено в Младост 1 и Люлин 10 спадът е съответно с 35% и 34%. Преди три години в Младост, Хаджи Димитър и Света Троица цената на квадратен метър е била над 1000 EUR. Днес средната стойност е около 700 EUR. Към днешна дата най-евтините двустайни панелки са с цена между 500 EUR/кв.м и 550 EUR/кв.м и се намират в Обеля, Свобода и Надежда.

Между 34 % и 41% е поевтиняването при тристайните апартаменти. Най-скъпите панелки с три стаи са на стойност между 600 EUR/кв.м и 650 EUR/кв.м. Намират се в Дружба, Младост, Хаджи Димитър и Света Троица. От 837 EUR/кв.м на 496 EUR/кв.м е поевтиняването в Люлин 5.

източник:imot.bg

Единият вариант, за реализирането на сделка, е като се понижи офертната цена. Тук проблемът е, че много трудно може собственикът да бъде накаран да я коригира. Кризата не успя да ни научи да продаваме стоката си за толкова, колкото струва в действителност, и част от собствениците продължават да формираме цената съобразявайки се с това колко пари им трябват, за да покрият нуждите си, а не колко струва в действителност имотът.

Това е и причината за трудното налагане на българския имотен пазар на един друг начин на продажба, който е много ефективен в редица западни държави, а именно – продажбата на търг. “Самата дума “търг” се свързва с нещо лошо, спекулативно, нечестно”, обясняват малкото компании, които предлагат тази услуга у нас. Тя тепърва прохожда на българския пазар, макар някои фирми да се опитват да наложат този вид покупко-продажба повече от година. Проблемът, според тях е, че през последните две години и половина чрез търг (публична продан) се продават основно имоти, чийто собственици са кредитополучатели, които не могат да обслужват заемите си. Разликата между двата вида търг е много голяма. При едните тя се реализира доброволно, а при другите – принудително.

Продажбата чрез частен търг почти по нищо не се различава от стандартната сделка. Две са изискванията, които собственик решил да продава по този начин, трябва да спази. Първото е, че той сключва договор само с една компания, която се задължава да продаде жилището, къщата или парцела му и по никакъв начин не може да бъде приложена практиката да се оферира от няколко агенции. Другото условие е да се посочи цена адекватна на пазарните условия. “Цената се определя от независим оценител. Ако посочената от него сума по никакъв начин не кореспондира с желанието на клиента, не се стига до подписване на договор за продажба на имота чрез търг”, обясняват специалисти. Много е трудно да се убеди собственикът, че цената, от която започва търга е по-ниска от пазарната, с цел да се достигне пазарната. Практиката досега обаче е показала, че в края на търга почти се достига исканата от продавача сума, която той с месеци не е успял да получи, продавайки имота по стандартния начин. Ако двустайно жилище се е оферирало половин година на свободния пазар на цена 50 000 EUR и до сделка не се е стигнало, то при търга може да се започне от 43 000 EUR например, и да се сключи сделка на ниво от 48 000 EUR. “В крайна сметка много от собствениците остават доволни от достигнатата сума, но основният проблем е да бъдат убедени в това, че чрез частният търг могат да продадат имота си много по-бързо и най-важното – на много изгодна цена, особено за период на криза”, обясняват специалисти.

Източник:Imot.bg

Източник:Imot.bg

Данните на агенциите за недвижими имоти единодушно показват повишение на интереса към пазара и нарастване на огледите на жилища от началото на годината. Затова и очакванията на консултантите са, че това ще се материализира в сключването на реални сделки през следващите месеци и увеличена активност на пазара на ипотечните кредити.

Лек спад отчита през февруари средният размер на изтеглените ипотечни кредити в страната. За разглеждания период той е 34 860 EUR при 35 650 EUR за предходния месец. Причините са в традиционно слабия период, следващ повишената активност на клиентите около Коледните и Новогодишни празници, включително и в тегленето на ипотечни кредити.

Източник:Imot.bg

В най-голяма степен раздвижването се дължи на спада на себестойността на строителството, която се върна на нива от 2003-2004 г. “Като цяло това може да се окаже стимулиращо за пазара на жилища, но в по-дългосрочен план при условие, че се разделят ролите на предприемача и строителя в процеса на изграждане” е мнението на арх. Петър Диков, главен архитект на София.

Тенденция за спад се наблюдава и при цената на земята. Там стойностите дълго време останаха високи, но собствениците вече започнаха да си дават ясна представа за днешното състояние на пазара и че ако желаят да продадат имота си, трябва да работят с реални цени. Схемата парцел срещу обезщетение, а не срещу пари, едва ли скоро ще бъде на дневен ред.

Днес съществена роля за развитието на строителния сегмент играе цената на кредита. “В бъдеще тази стойност все повече ще отива към предприемача. Клиентите намаляха и станаха претенциозни в един достатъчно наситен пазар и това, което ни чака в следващите една-две години е ориентиране на клиентите към завършени обекти. Покупката на такива имоти гарантира, че в момента на придобиване вече има реален имот, в който клиентът може да влезе и да ползва, което означава, че процесът до завършване на продукта се прехвърля като финансиране изцяло върху предприемача.”, обяснява арх. Диков.

“Цената на общинската услуга също с течение на времето ще се повишава, защото няма друг начин за набиране на финансов ресурс и за решаване на въпросите с инфраструктурата”, казва главният архитект на София. Така например в Сърбия и Румъния цената на общинската услуга стига до 50, 60, 100, дори 200 EUR/кв.м. Събраната сума осигурява достатъчен ресурс на общината, след завършване на строителството на сградата, да бъдат изградени улици, водопровод, електроснабдяване, улично осветление, тротоари и безпроблемно пускане на обекта в експлоатация.

Четири са основните фактори, определящи цената, на която жилището излиза на пазара. На първо място това е локацията. Особено за столицата нейната роля непрекъснато ще нараства с разширяването на метрото. За купувачите по-голямо значение придобива достъпността до обществен транспорт, а не личен.

Вторият фактор е качеството на проекта. Инвеститорите обръщат все по-голямо внимание на това, защото от него зависи и качеството на крайния продукт. Фокусът на клиентите вече е насочен върху функционалните характеристики на жилището ¦ разпределението на помещенията, външен вид и други.

На трето място цената на имота ще се определя и от стойността на вложените материали за неговото изграждане. “Безвъзвратно отминаха времената, когато каквото и да се изкара на пазара се продава добре. Клиентът ще бъде все по-претенциозен. Ще се увеличава процентът на хората, които ще търсят неустойки от продавача за некачествено изпълнение на обекта”, прогнозира главният архитект на София.

Четвъртият фактор, който ще оказва влияние върху формирането на цената ще е качеството на средата. За купувачът вече е важно да знае какво има около блока, в който иска да купи апартамент. Ако сградата е на средата на полето без никакви връзки и инфраструктура, този факт по никакъв начин не стимулира търсенето. “Затова в квартали, в които не е завършено благоустройството прогнозираме, че все повече ще се търсят завършени поне на ниво квартал комплекс от сгради. Това ще е гаранция, че в непосредствена близост до мястото, където клиентът купува жилище, дълго време няма да се извършват строителни дейности”, допълва арх. Диков. Стойността на жилища, които не отговарят на гореизброените фактори, ще се понижава.

Източник:Imot.bg

1. Невъзможност да плащат ипотеката

Това е един от основните страхове на хората при липса на сигурност относно бъдещите им доходи. Времената, в когато хората не се замисляха дали могат да посрещнат разходите по ипотеката отдавна приключиха.

Все повече хора се вслушват в съветите на специалистите и реално усещат необходимостта от това вноската по ипотечния им кредит да не е повече от 40% от техния доход. В противен те рискуват да срещнат нереалната възможност да покриват своите задължения.

2. Трудната достъпност до кредитите

Въпреки че банките непрестанно уверяват, че кредити се дават, те са сведени до малка част от населението, които отговарят на завишените им критерии.

По-голям процент изисквано самоучастие, непризнаване на всички доходи на кредитоискателите и зачитане само на официалните им са само част от условията в новата реалност.

Това автоматично изхвърля голям процент от кредитоискателите извън кръга на одобряваните. Времето, когато кредит се отпускаше още с влизането в банката, също е вече в историята.

3. Лихвите

Цената на кредитите е обвързана до голяма степен с риска, който носим като развиваща се страна. Премията, която се плаща, е висока и прави кредитите скъпи за населението. Лихви от порядъка на 10% и повече са напълно реални след изтичане на една или две години от промоционалните условия. Предвид тежката среда и изключителната предпазливост от страна на финансовите институции, едва ли ще видим скоро значително понижение на тази цена.

4. Страх от по-нататъшна обезценка на имотите

Средата, в която работят строителните предприемачи, е изключително затруднена и е налице реална заплаха от банкрут при тези от тях, чиято основна дейност не е свързана със сектора, а историята им е относително малка. Цените на имотите регистрираха силно понижение през последните няколко години, а страховете за продължение на тази тенденция все още са реални на пазара.

5. Нарастващите такси по обслужването на имотите

Пропърти мениджмънт става модерна дума в реалността, свързана с покупката на имот. И докато този тип мениджмънт е критичен за поддържане на определено качество и стандарт, цената му непрекъснато нараства. Разходите за поддръжка могат да са една значителна сума, а тяхното покриване е задължителен елемент при покупката на имот осигуряващ по-висок стандарт на живот. Определено при някои проектиобаче е налице „злоупотреба” с този скрит разход.

6. Неясни изисквания на купувача

Много често купувачите не са съвсем наясно какво точно търсят или има сериозно разминаване между очакванията им за това какво ще получат и на каква цена. Понякога те поставят такива изисквания към локацията и качеството на имота, че не могат да достигнат до компромис с това, което могат да си позволят или това, от което биха се лишили за сметка на по-ниска цена. Всичко това води до липса на действие по покупка.

Източник:Imot.bg

“Говорихме доста по темата, както трябва да се говори в една демокрация, какви са плюсовете и минусите на тази идея. В крайна сметка и финансовото министерство, и депутатите от ГЕРБ смятат, че минусите са повече от плюсовете и следователно не си заслужава това да се прави”, обяви финансовият министър Симеон Дянков.

До решението обаче не се е стигнало лесно, стана ясно от думите на Стоянова. “Докладвах параграф по параграф и така се стигна до тази дискусия”, обясни тя. Последният вариант, от който се отказали герберите, предвиждал облагане на всички имоти с над 300 000 лв. данъчна оценка и на най-мощните коли. Това на практика означава да се обложат сгради, които имат производствено предназначение.

Според Симеон Дянков и Менда Стоянова основният мотив за отмяната е изключително ниският фискален ефект от налога. Имотите с оценка от 300 000 лв. били 5700 в цялата страна и от налагането на новия данък в хазната щели да постъпят около 2.5 млн. лв. Заедно с облагането на луксозните коли ефектът щял да е не повече от 6 млн. лв.

От МФ установили, че голяма част от сградите с оценка над 300 000 лв. са регистрирани на името на юридически лица и се водели хотели, офиси и търговски обекти. “За мен данък “лукс” върху хотели и търговски обекти не е данък “лукс”, защото това са сгради, в които се произвежда и те осигуряват работни места”, мотивира се Менда Стоянова. Като аргумент за отмяната тя посочи и тежката процедура за администриране на подобен налог от общините. Управляващите се отказали и от по-високата ставка за скъпите автомобили, защото за тях и в момента има стръмна скала, която ще се запази.

Дянков пък се присети, че правителството на ГЕРБ е дясно и не би му подхождала политика на високо облагане. “Финансовото министерство няма да внесе предложение за т.нар. данък “лукс” в Закона за местните данъци и такси. Все пак ние сме дясно правителство, а десните правителства не вдигат данъци”, заяви вицепремиерът. Всъщност тъкмо неговото министерство предложи налога, от който сега Дянков се отрича. Само преди 3 седмици премиерът твърдо застана зад данъка: “Въвеждаме данък “лукс”, защото това, което видяхте, признавам си, че и аз бях просто слисан от картините, които пуснахте по телевизиите за какви сгради, какви имоти”, коментира тогава Борисов.

Всъщност предложението на МФ беше много по-различно от това, от което вчера се отрекоха депутатите от ГЕРБ. Според проекта на финансовото ведомство всеки имот с данъчна оценка над средната трябваше да се облага с 30% по-висока ставка. Така в обхвата на налога щяха да попаднат доста жилища, които нямат нищо общо с понятието лукс и така постъпленията от данъка щяха да са значителни. Впоследствие финансови експерти и представители на общините излязоха с вариант налогът да се увеличава пропорционално на нарастването на данъчната оценка над средната. После управляващите се върнали към идеята си от пролетта с по-висока ставка да се облагат само най-скъпите имоти – над 300 000 лв. Тъкмо това предложение е предизвикало бурно недоволство по време на заседанието на парламентарната група на ГЕРБ, довело в крайна сметка до отказ от данък “лукс”.

ХРОНОЛОГИЯ
Идеята за данък “лукс” бе лансирана за пръв път от премиера Бойко Борисов през пролетта на т.г. като част от 60-те антикризисни мерки на кабинета. На 21 март Борисов обяви, че вместо да променя плоския данък върху доходите, ще въведе данък “лукс” за автомобили над 150 конски сили и жилища над 250 кв. м. После идеята претърпя развитие и бе формулирана като “по-високо облагане на свръхбогатите” чрез удвояване на данъка за жилища над 300 000 лв. и за автомобили над 70 000 лв. и утрояване на данъка върху яхти. Вицепремиерът Симеон Дянков тогава се кълнеше, че налогът ще бъде въведен още от 1 май, без да е наясно, че конституцията не позволява подобни промени в средата на годината. В крайна сметка през април кабинетът одобри въвеждането на данъка, но впоследствие законопроектът бе оттеглен от парламента, защото се оказа недомислен.

ПРОЦЕДУРА
Промените в Закона за местните данъци и такси ще бъдат приети на подпис от Министерски съвет до петък, обяви Симеон Дянков. След отпадането на данък “лукс” и по-високия налог върху мощните автомобили от проекта няма да остане почти нищо. По всяка вероятност ще се запази само въвеждането на данък “сгради” за селските къщи до 1680 лв., превръщането на туристическата такса в данък и вдигането на тавана на ставката на данък “сгради” от 2.5 на 4.5 промила върху данъчната оценка.

Източник:Imot.bg

Основният плюс на подобен вид продажба е, че се стига до сделка максимум до два месеца след обявяването на жилището на пазара. За сравнение, ако се продава по стандартния начин, имотът може да престои на пазара половин и една година. Цената, на която се реализира сделка, също е добра. Най-често тя е с 20% по-висока от първоначално обявената.

„Освен че са масова практика за останалите европейски страни, тръжните процедури са най-добрия метод за продажба във време на криза, когато се цели срок на реализацията. Голям процент от продавачите в момента са с проблеми и нужда от пари в брой или такива, придобили активи със спекулативна цел. И за двете групи излизането от инвестиция е въпрос на цена, но и на време. През последните две години периодът за сключване на сделка на свободен пазар скочи до над 6 месеца”, обяснява Георги Палпурин, консултант от „Алмарк”.

При стандартната продажба, от първоначално обявената от продавача цена трябва да се смъква, за да стигне до сделка. При търгът е точно обратното – първоначално оферираната цена е възможно най-ниската стойност, на която този имот ще бъде реализиран и участниците се конкурират по между си. „Практиката сочи, че след наддаване цената на имота се повишава с 20%. Ако рискуват и направят предложението си финансово атрактивно, продавачите могат да привлекат много кандидат купувачи и в процес на покачване да постигнат дори по-висока от очакваната сума.”, допълва Палпурин.

Търгуването на недвижими имоти чрез тръжни процедури е много популярно в западноевропейските държави. Лидер в това отношение е Великобритания. Там годишно по този начин се продават имоти на обща стойност 1.2 млрд. EUR. За разлика от България, там при наддаването се стига до сделка при цена с около 10%по-висока от първоначално обявената.

Източник:Imot.bg

„Поставихме си за цел да изследваме пряко поведението на клиентите и анализът показа, че от 10 нови клиенти 5 са продавачи и също толкова са потенциалните купувачи”, разказва Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на Адрес.

„Така погледнат, пазарът изглежда балансиран. Но на практика в общия случай се предлагат имоти с големина над 100 кв.м на цена около или над 100 000 евро, а се търсят двустайни жилища на стойност между 40 и 50 000 евро. Разликата е твърде голяма, за да може да се тушира с търговски отстъпки или преговори. По-съществен от паричната разлика се оказва въпросът за параметрите на имотите. В София в момента не са извадени за продажба имотите, които се търсят. Това прави сделките трудни”, допълва Тасева.

Според Адрес пазарът значително ще се активизира, ако се появят предложенията за така наречените в бранша „тъмни прозорци”. Това са всички онези жилища, които по една или друга причина собствениците не използват, не отдават под наем и не продават. Имотите, които стоят затворени, постепенно се амортизират и след няколко години, когато вече се появят като оферти, няма да попадат в категорията на активното клиентско търсене.

„За съжаление голяма част от собствениците на имоти все още гледат на тях като на неприкосновени. Щом ги придобият веднъж, трудно се разделят с тях. А имотът, дори когато живеем в него, е инвестиция. Това важи с по-голяма сила, когато не е основното ни жилище”, обяснява Тасева.

„Собствениците е добре да имат план за тази инвестиция и да пресмятат внимателно. Например за апартамент в столицата се плащат високи данъци, такси за смет и за поддръжка на входа, дори и не толкова минимални сметки към дружествата за комунални услуги.

Ако към това прибавим разходите за ипотечния кредит, в случаите, когато има такъв, особено при липсата на ясна перспектива за спад на лихвите и съответно вноските по старите задължения, се вижда, че продажбата е по-изгодна. Когато осъзнаят това, продавачите са по-мотивирани да се освободят от този имот и да останат с определена сума в брой, която могат да инвестират по-подходящо”, споделя Тасева.

Обикновено клиентите, продали такива имоти, инвестират в по-ликвидни или използват средствата за образование на децата или подобрения в основното жилище. По-възрастните продавачи се възползват и от лихвите на банките.

В общия случай този тип собственици искат да изчакат по-добри времена, когато се надяват да получат за имота си по-голяма сума, но често пропускат да калкулират разходите, направени през годините на изчакване. Другата често срещана причина за „държане” на жилище е съсобственост след унаследяване.

Роднините искат да продадат този един имот и да купят два сходни и щом разберат, че е нереализуемо, се отказват от продажбата с надеждата, че пазарът ще се подобри и тази комбинация ще бъде възможна. Очакванията им не са безпочвени, тъй като в годините на бума много хора продадоха апартаменти в идеален център и с парите купиха по две жилища в хубавите близки квартали. Тогава обаче цените в района на Докторски паметник, например, бяха в пъти по-високи от тези в съседните зони.

„Ситуацията днес е много различна. Факт е, че най-голяма загуба в стойността отбелязаха най-скъпите имоти, тези, които преди кризата бяха надценени под влияние на различни субективни фактори. Купувачите днес са по-разумни в избора си и не са готови да плащат изключителна цена за конкретен имот с перфектна локация. Те предпочитат да купят по-голямо жилище на съседната улица. По тази причина няма реално сключени сделки на 3000 евро за кв.м”, казва Тасева.

В момента активно се сключват сделки за построени нови имоти. Старите тухлени жилища са с големи квадратури и високи цени и не съответстват на финансовите възможности на купувачите. Банките са въздържани към финансиране на сделки за панели и така изборът, предвид намалелите свободни малки апартаменти с акт 16, се оказва силно ограничен.

Според Адрес противно на икономическата логика, въпреки слабото предлагане, цените не могат да скочат. Ситуацията на криза не го позволява – бюджетите на купувачите са ниски и трудно могат да бъдат надвишени, тъй като спестените средства са ясни, а външното финансиране e изчислено от банката при минимален риск и с това не се прави компромис.

Цените през лятото са били стабилни. Някои квартали дори отразяват лек ръст. В Лозенец, Център, Борово вече трайно се установяват нива около и над 1000 евро за кв.м. Възможността да се направи изключително изгодна сделка намалява дори в районите с по-голямо предлагане на панелни жилища и такива ново строителство. Все пак незначителен спад има именно в този тип квартали – Люлин, Дружба и Студентски град.

Очакванията на Адрес са до края на годината да няма сериозни промени на пазара. Появата на качествено предлагане може да повлияе върху обемите, като увеличи броя на сделките, но не и на ценовите нива, които ще се запазят близки до настоящите.

Източник:Profit.bg