Моля попълнете искането за кредит или се свържете с нашите консултанти на посочените телефони горе.

Голяма част от обявените за продан имоти от съдебен изпълнител, се предлагат за продажба в идеални части. Вероятно не малко хора се питат, кой и с какъв мотив би влезнал в съсобственост, чрез покупката на идеална част.

Отговорът е елементарен и е обоснован от възможността да бъде направена добра печалба. По презумпция, влизането в подобно „приключение” трябва да донесе висока доходност. Основните причини за трудностите са редицата неизвестни, за които няма начин да се разбере кога и как ще възникнат.

За да бъде картината представена обективно, най – лесния начин е да си представите, че сте наследили имот с още един или няколко човека. В подобна ситуация здравият разум казва, че най – доброто решение на случая, е споразумение между съсобствениците. Ето някои от възможните варианти:

1. Продажба на собствеността и разпределяне на получената сума съобразно дяловете.

2. Имота да стане изключителна собственост на някой от съсобствениците, като същият осребри стойността на дяловете на останалите собственици.

3. Ако имотът носи доход удовлетворяващ страните, съсобствениците да разпределят прихода от наема според дяловете си.

Искате делба?

В случай на неразбирателство, а такова често се среща, изхода е съдебна делба. При това положение вариантите са следните:

1. Имотът е делим в реални части и всяка от страните е удовлетворена в голяма степен, заради възможността да обособят отделни имоти.

2. Имотът е неделим и бива изкаран на публична продан, като от тук изходите са:

2.1. Продажба и получаване собствения дял в паричната му равностойност.

2.2. Участие в продажбата и закупуване на целият имот.

При решение за участие в продажбата трябва да се знае, че законът дава възможността на всеки от съделителите, участващ в продажбата, да го закупи на най – високата предложена цена. В този случай съделителите имат голямо предимство спрямо всички останали участници в продажбата.

Източник:Targ.bg

1. Документ за собственост (нотариален акт или договор със силата на нотариален акт). Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и нотариусът няма да изповяда сделката.

2. Документ за самоличност: лична карта, паспорт.

3. Данъчна оценка на имота, която се извършва и документира в писмен вид от данъчната служба по местонахождение на имота. Начинът на изчисление е посочен в Приложението на книгата, стр. 169.

Удостоверение за брак. Имоти, придобити по време на брака, са семейна имуществена общност. За

тяхната продажба се изисква съгласието и на двамата съпрузи. Не представляват семейна имуществена общност получените имоти чрез дарение или по наследство от единия от съпрузите.

5. Делбен протокол (вписан), ако е имало делба на имота.

6. Скица на имота. Издава се, когато предмет на сделката е дворно място, независимо дали то е застроено или незастроено. Валидна е 6 месеца от датата на издаването й.

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

Скицата е необходима, за да се удостовери актуалното състояние на имота и определя кой парцел в кой квартал на населеното място е отреден за имота по действащия регулационен план. Ако в нотариалния акт е отбелязана друга номерация, желателно е в скицата да бъде указана идентичността на имота с този от нотариалния акт.

Скицата служи и за сравняване на площта на парцела, отбелязан в нея, с тази по нотариалния акт. Допустима е разлика от 10%. Ако двете квадратури са идентични или тази по акта е по-голяма от описаната на скицата, проблеми не възникват. Трудности се появяват, когато площта на имота по скицата значително надвишава тази по нотариалния акт. В този случай задължително трябва се открие откъде идва превишението.

Скицата помага да се установи дали част от имота не е придадена към друг парцел или пък е налице отчуждаване (частично) за различни благоустройствени мероприятия.

7. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място). Удостоверението се издава от отдел “Общинска собственост”

8. Удостоверение за наследници. Издава се при положение, че посоченото в документа за собственост лице е починало след издаване на документа.

9. Пълномощно, ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката. Добре е той да включи някои допълнителни условия в пълномощното. Например: да се посочи минималната цена на сделката, начина на плащането или вписването на продажбата да стане след като пред Нотариуса се представят доказателства, че уговорената сума е преведена на името на Продавача, и др.

10. Удостоверение, че сградата е изградена със

строително разрешение по одобрен архитектурен план. Такъв документ е необходим само при положение, че след придобиването на имота (дворното място) в него е извършено строителство (жилищно, стопанско, гараж и др.) и то не фигурира в нотариалния акт.

11. И други документи според особеностите на имота като например: смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача.

С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.

В материално-правен аспект предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.

Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.

Самият предварителен договор за продажба на недвижим имот няма вещноправно действие – той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. Той не прехвърля правото на собственост. Последното се прехвърля само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура за обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги.

Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение, след което то трябва да се впише и замества нотариалния акт.

При подписването на предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е капарото да е и с по-висока стойност.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.

ТАКСИ ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ

НА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ

При извършване на покупко-продажба на имот и при изповядване на сделката страните дължат такси, чийто размер е фиксиран в Тарифата за нотариална такса в раздела “Пропорционални такси” . Те са :

1. Такса за вписване – 0.1% от данъчната оценка на имота.

Местна такса – 2% от данъчната оценка на имота или от договорената сума, ако тя е по-висока от

данъчната.

Нотариална такса. Изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес – данъчната оценка на имота, който се продава, дарява, и т.н. (“Тарифа за нотариалните такси”, раздел II, “Нотариални такси според удостоверявания материален интерес”, т. 8.)

Материален интерес в лв. Нотариална такса в лв.

до 100 15

от 101 до 1000 15 + 1.5% за над 100

от 1001 до 10 000 28.5 + 1 % за над 1000

от 10 001 до 50 000 118.5 + 0.5% за над 10 000

от 50 001 до 100 000 318.5 + 0.2% за над 50 000

над 100 000 418 + 0.1% за над 100 000

но не повече от 3 000

ПРИМЕР: Данъчната оценка на имота е 20 000 лв. Какъв е общият размер на таксата?

1. Mестна такса 2 % от 20 000 = 400 лв.

2. Tакса за вписване 0.1 % от 20 000 = 20 лв.

3. Нотариална такса по скалата = 168.5 лв.

———————

Общият размер на дължимата такса = 588.5 лв.

В този пример не са отразени заплащането на преписи на нотариалния акт, проверката за ипотека, комисионната на банката при внасянето на местната такса и таксата за вписване (около 20 лв), както и хонорара на адвоката.

ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА

Проверката за тежести на даден имот може да бъде устна (проверява се в компютъра на службата по вписванията и устно се докладва на ищеца) и писмена (чрез документ, в който всичко е отразено).

Ако имотът има дълга история, препоръчително е да се извърши писмена проверка. Ако имотът е построен скоро (от 1-2 години), може и устна.

ВАЖНО!

При продажба тежестите на имота се прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите задължения.

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ КУПИ

ИПОТЕКИРАН ИМОТ

Собственикът-Продавач на ипотекиран имот не трябва да укрива този факт от Купувача. Независимо дали това се знае или не, Купувачът, или неговият адвокат, или брокерът от Агенцията – посредник, следва преди изповядване на сделката да направи нотариална проверка на вписванията, отнасящи се до сделки с имоти на съответния собственик. Нотариатът издава писмен документ, от който е видно дали имотът, предмет на сделката, има тежести (в частност ипотека) или не.

Законодателно е възможна сделка с недвижим имот (продажба, замяна, дарение), който е ипотекиран.

Но нищо не трябва да се укрива от Купувача. Той трябва да е наясно с условията на ипотечния договор и сам да реши как ще процедира в бъдеще. Може да се постъпи по един от двата начина:

Кредитът да се погаси веднага и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред Нотариуса и Продавачът да получи останалата сума.

Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.

Купувачът сам решава кой от двата варианта е по-изгоден за него.

ИМА ЛИ ОПАСНОСТ ЕДИН ИМОТ

ДА БЪДЕ ПРОДАДЕН НЯКОЛКО ПЪТИ

Преди да се пристъпи към сделка имотите се проверяват изключително добре от адвоката или от Агенцията-посредник. Освен това е създадена добра организация между частните нотариуси и държавното вписване на имотите. Следователно теоретично риск няма един имот да се продаде няколко пъти.

Опасност може да се появи, само ако времето между изповядването на сделката и вписването й в нотариалните книги е голямо. В този промеждутък от време собствеността на един имот може да бъде спекулативно прехвърляна по няколко пъти на различни лица. За да се

предотврати това, точното време на изповядването на сделката се записва в нотариалния акт. По този начин става ясно точно кога е изразена волята на страните и кога Нотариусът е подписал акта за прехвърлянето на собствеността. Ако един имот сменя притежателя си едновременно при различни нотариуси, законен стопанин ще бъде този, който го е придобил пръв по време. Записването на часа на сделката в нотариалния акт гарантира, че няма да бъде допусната спекула от недобросъвестни лица.

Съгласно чл. 476 от Гражданския процесуален кодекс задължително върху нотариалния акт, като условие за действителност на сделката, се записва годината, месецът и денят. Часът може да се отбележи, без това да е изискуемо от закона.

КАКВА Е ОТГОВОРНОСТТА

НА НОТАРИУСА

Нотариусът проверява прецизно изрядността на документите на имота преди да пристъпи към сделка. Нотариусът обаче не носи отговорност за достоверността на тези документи.

В присъствието на Нотариуса страните по сделката удостоверяват с подписите си, както съгласието си за покупко-продажбата, така и достоверността на документите по оформянето на сделката.

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ПРОДАДЕ ИМОТ,

АКО Е СЪСОБСТВЕНОСТ

Най-често съсобственост възниква, ако няколко души купят един имот или при откриване на наследство, когато има повече от един наследник. Имот, който е съсобственост може да бъде продаден.

Първи вариант. Всички съсобственици желаят да продават и са съгласни с цената на имота. Явяват се пред Нотариуса и потвърждават своето съгласие за продажба. Може, вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред Нотариус.

Втори вариант. Няколко от съсобствениците или само един от тях не желае да се продава имота като цяло. Продажба не може да стане.

Трети вариант. Когато един (или няколко) от съсобствениците желае да продаде своята идеална част от имота, той я предлага първо на другите съсобственици и то на цена, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ, тогава може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск (в законен срок) за разваляне на сделката.

НОСИ ЛИ ПРОДАВАЧЪТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИТЕ НА ИМОТА

Ако собствеността е прехвърлена и недвижимият имот вече е предаден надлежно от Продавача на Купувача, на пръв поглед изглежда, че Продавачът няма повече никакви задължения към Купувача и не носи никаква отговорност. Възможно е (в практиката съществуват такива случаи) продаденият имот да има недостатъци, които да затруднят ползването му или да намаляват неговата цена. Въпросът за отговорността на Продавача е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) чл. 193, ал. 1.

Продавачът е длъжен при продажбата да съобщи на Купувача за недостатъците, и ако не ги е съобщил, не може да се извинява с това, че и самият той не ги е знаел. Чл. 193, ал. 3 от ЗЗД не само, че разширява отговорността на продавача в тази насока, но и нещо повече – изрично забранява съглашенията, т.е. Продавачът и Купувачът да уговарят, че Продавачът няма да носи отговорност за недостатъците.

Продавачът не носи отговорност само, ако недостатъците са били известни на Купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2 от ЗЗД).

Възможни са две хипотези в случая, когато Купувачът е знаел за недостатъците при сключване на договора за продажба: Продавачът да е съобщил на Купувача за недостатъците или Купувачът да е забелязал недостатъците, които са били явни (например: вода в избата, дълбоки пукнатини по стените или паднала мазилка). Ето защо,

след като бъде предаден имота, Купувачът трябва да го прегледа и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци – чл. 199 от ЗЗД. Уведомлението може да бъде и устно, но е по-добре да бъде направено писмено чрез Нотариуса – по реда за изпращане на нотариални покани чрез Нотариус.

При направено уведомление Купувачът има две възможности:

Да поиска от съда да развали договора за продажба, да му се върне платената от него цена, както и да се заплатят разноските по продажбата (такси, хонорари и др.).

2. Да поиска от съда да намали цената, като продавачът бъде осъден да върне част от нея (каквато съдът прецени). В някои случаи е възможно и самият Купувач сам да отстрани недостатъците за сметка на Продавача.

Купувачът е длъжен пред съда да докаже, че имотът има недостатък и че той е направил, съгласно закона, необходимото уведомление. А ако не го е направил, той трябва да докаже, че Продавачът е знаел за недостатъка.

Продавачът, от своя страна, може да докаже, че Купувачът е знаел за недостатъка и по този начин да се освободи от отговорност.

Съществуват т.нар. скрити недостатъци, които не могат да бъдат открити от Купувача при обикновен оглед на имота. Например, при една продажба, извършена през лятото, не е възможно да се установи, че при есенните и зимни валежи се получават течове на последния етаж или

при дълго отсъствие на собствениците отгоре течове на тавана на апартамента липсват, но те се появяват много по-късно след покупката при завръщането им.

Продавачът не носи отговорност при недостатъци само в един единствен случай – при продажби, които се извършват чрез принудително изпълнение, т.е. по изпълнителен лист (чл. 199 от ЗЗД).

ВАЖНО!

Посочените права на купувача могат да бъдат упражнени само в едногодишен срок от получаването на имота, но ако Продавачът е премълчал недостатъците, срокът е три години.

За допълнителна защита на Купувача добре е в нотариалния акт да се включи клауза за разваляне на сделката в определен срок, ако наяве излязат укрити в момента на сключване на договора тежести, като договор за наем, ипотека или други подобни.

ПРАВАТА НА ПРОДАВАЧА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОГАТО НЕ Е ЗАПЛАТЕНА ЦЕНАТА

Основното задължение на Купувача при продажба на недвижим имот е да плати цената на имота и да го получи (чл. 200 от ЗЗД). При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможен е и вариант, при който да има взаимно споразумение между двете страни и плащането на цената (или на част от нея) да се извърши

разсрочено или в един по-късен момент, или в определен срок, наречен падеж на задължението за плащане. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато Купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава Продавачът има следните възможности:

1. Да заведе дело и да поиска Купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи или за вреди, които са настъпили за Продавача (напр. доходи от наем,

разноски за продажбата, и др.).

2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от Купувача (чл.237, буква “е” от ГПК). Достатъчен е нотариалният акт за продажбата на имота, приложен към молбата до съда. С изпълнителния лист Продавачът завежда дело срещу Купувача при съдия-изпълнител. В 7-дневен срок от връчването на призовката, Купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е. че вече е платил, или че е учредил ипотека за сумата на цената, и др.

3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако не е заплатена само една незначителна част от цената (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД). Купувачът може да пожелае да заплати цената и всичко допълнително в хода на заведеното от продавача дело за разваляне на договора.

4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство Купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

КОНСТАТИВНИ НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ

Нотариалните актове, познати в българското законодателство, могат да бъдат разделени на две основни групи:

Нотариални актове, удостоверяващи извършването на правна сделка с недвижим имот;

Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижим имот, т.е. така наречените констативни нотариални актове.

С костативен нотариален акт Собственикът може да се сдобие в случаите:

1. С надлежни писмени доказателства (документи) се установява пред Нотариуса, в чиито район е местонахождението на имота, правото на собственост. В практиката най-често срещаните случаи за издаване на констативни нотариални актове са, когато молителят е станал собственик по правоприемство т.е. съществува нотариален акт на името на праводателя. В други случаи, когато молителят притежава документ на свое име, което е достатъчно доказателство за право на собственост, но не е нотариален акт, и т.н.

2. Не се разполага с писмени доказателства за правото на собственост или те са недостатъчни. Тогава Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собственост по давност (имотът е владян 10 години без прекъсване) чрез разпит на трима свидетели (чл. 483, ал. 2 от ГПК).

В този случай, за да се сдобие Собственикът с доку

мент за собственост, трябва да подаде чрез кметството молба-декларация по образец до Нотариуса, в чийто район е имотът. В нея се посочват: трите имена на Собственика, местоживеене, ЕГН, данни за имота (местонахождение, пространство и граници) и данни за свидетелите (имена, адреси). Молбата се утвърждава от кмета на общината (района). Вземат се и документи за платени данъци от молителя за имота, и че имотът не е държавен или общински. Ако проблемът е дворно място, задължително се представят скица на имота и данъчна оценка.

В чл. 480, 471 от ГКП е цитирано кои не могат да бъдат свидетели: недееспособните, неграмотните на български език, слепите, глухите и немите, семейството и роднините на Нотариуса, и др. Свидетелите трябва да установят категорично, че лицето, което не притежава документ за собственост, е владяло имота (описан в молбата) 10 години без прекъсване и продължава да го владее от свое име, на свое основание и за своя сметка. Показанията се протоколират и се подписват от свидетелите и Нотариуса.

С образуване на делото се плаща нотариална такса, която е еднократна.

Нотариусът приключва производството с постановление и ако с него се признава правото на собственост, се издава нотариален акт.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Свидетелите носят наказателна отговорност за неверни данни.

След като се докаже правото на собственост

чрез надлежни писмени или гласни доказателствени средства, се издава констативен нотариален акт на лице, което е Собственик на определен недвижим имот, но не е притежавало нотариален акт.

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ОСПОРВА

СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ ИМОТ

В практиката съществуват случаи, когато страната, притежаваща нотариален акт за даден имот, оспорва другата страна, която притежава констативен нотариален акт за този имот. Следва да се признае собствеността на една от страните.

Спорът се решава по съдебен ред. Делото може да мине през различни инстанции по реда, предвиден в Гражданско-процесуалния кодекс, като последната, най-висшата е Върховният касационен съд (ВКС)

ПРИ ПРОДАВАНЕ НА ДЕКЛАРИРАН АПАРТАМЕНТ И ЗАКУПУВАНЕ НА НОВ СЪС СЪЩАТА КВАДРАТУРА, СЛЕДВА ЛИ ДА СЕ ДЕКЛАРИРА НОВИЯТ ИМОТ

И В КАКВИ СРОКОВЕ

По силата на разпоредбата на параграф 2 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и на чл. 11 от същия закон в срок до 31.05.1998 г. в страната се извърши еднократно всеобщо предеклариране на всички имоти от

гражданите чрез подаване на данъчни декларации в данъчните служби по местоживеене. Този подход е възприет от законодателя за улеснение на гражданите.

При промени в облагаемите имоти (например продажба) и за новопридобити имоти през дадена календарна година гражданите са длъжни да уведомят писмено в двумесечен срок данъчните служби по местонахождение на имота, като подадат данъчна декларация (чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ).

Независимо, че квадратурата на продаденото и закупено жилище е еднаква, цитираната погоре законова уредба трябва да се изпълни, защото е възможно данъкът да е различен, тъй като той зависи освен от квадратурата и от фактори като район, амортизация на сградата, вид на строителството, наличие на ТЕЦ, асансьор, и др.

ЗАКУПУВАНЕ НА ОБЩИНСКА ИЛИ ДЪРЖАВНА ЗЕМЯ ПОД СГРАДИ

На 25 август 2000 г. Министерският съвет публикува в Държавен вестник постановление за поправки в Закона за държавната и общинската собственост.

Фирми и частни лица или техните наследници и правоприемници, които са получили право на строеж върху държавна или общинска земя до 13 юли 1991 г., ще могат да закупят земята, върху която е построена сградата, независимо дали е жилищна, стопанска или производствена. Дава се възможност да бъдат продавани такива

парцели и за строителство, когато то е включено в жилищнорегулационния план на населеното място.

Досега право да откупят такива земи се даваше само на лица, които са строили единствено къщи или вили за задоволяване на жилищните си нужди.

За да се придобие собственост върху земята, трябва да се подаде молба до областния управител или до кмета на населеното място, където се намира имота.

МОГАТ ЛИ ЧУЖДЕНЦИ

ДА КУПУВАТ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ

Проблемът за придобиване на недвижим имот от чужденци е нормативно регламентиран в Закона за собствеността и в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

Българският закон поставя редица ограничения и забрани, когато се касае за придобиване на недвижим имот от чуждестранно лице. Разграничения за местни и чужди лица са дадени в Закона за сделките с валутни ценности и валутния контрол и Закона за стопанската дейност на чуждестраните лица и чужденстранните инвестиции.

Местни лица, съгласно първия закон, са всички физически и юридически лица с постоянно местопребиваване или седалище в Република България, независимо от гражданството им, както и чужди граждани с постоянно пребиваване в България. Към тази категория спадат и регистрираните в страната фирми със 100% чуждо

участие (с регистрацията си в нашата страна те стават български юридически лица). Местните лица могат да купуват имоти в страната, включително и земеделска земя.

Чуждестранни лица са всички физически и юридически лица с постоянно пребиваване или седалище в чужбина, както и български граждани, които живеят постоянно в чужбина повече от шест месеца с намерение да се установят постоянно там (не се отнася за български граждани, които пребивават в чужбина по поръчение на българската държава или на български фирми и организации, както и за членовете на техните семейства).

Съгласно Закона за собствеността чуждите граждани с местожителство в чужбина могат да придобиват недвижим имот в страната по следния начин:

С разрешение на министъра на финансите. Такова разрешение не е необходимо, когато чуждият гражданин с местожителство в чужбина придобива недвижим имот по наследство по закон, а не чрез завещание. Ако се придобие чрез наследяване по закон право на собственост върху земеделски земи, той е длъжен в тригодишен срок от откриване на наследството да ги прехвърли на български лица.

С регистриране в България на търговски дружества, независимо от процента на чуждестранно участие в тях (може и ЕООД – Еднолично дружество с ограничена отговорност). Тогава чуждестранното лице може да придобие всякакви недвижими имоти в страната – земя и постройки, с изключение на земеделска земя.

НАСЛЕДСТВО

НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОН

Наследството се открива в момента на смъртта в последното местожителство на починалия – чл. 1 от Закона за наследството (ЗН). Общите разпоредби на закона са отразени в глава първа, чл. 1-4.

Наследява се или по закон или чрез завещание.

Не може да наследява само този, които не е заченат при откриване на наследството и който е роден неспособен да живее. До доказване на противното този, който е роден жив, се смята за жизнеспособен.

Не може да наследява като недостоен този, който умишлено е убил или се е опитал да убие наследодателя, неговия съпруг или негово дете, както и съучастникът в тия и други престъпления, отразени в чл. 3, ал. б, в и чл. 4.

Законовите разпоредби за наследство по закон са уредени в глава втора на ЗН, чл. 5-12.

Наследяват по равни части децата на починалия (и осиновените от него), а ако не е оставил такива или други нисходящи – родителите или оня от тях, който е жив, както и братя и сестри.

Съпругът наследява част, равна на частта на всяко дете. Той получава половината от наследството, когато наследява заедно с възходящи или с братя и сестри, или с техни низходящи, но само при положение, че наследството се е открило преди навършването на десет години от сключването на брака, а в противен случай получава

2/3 от наследството. Когато съпругът наследява заедно с възходящи и с братя и сестри или с техните низходящи, той получава 1/3 от наследството в първия случай и половината във втория. Съпругът получава цялото наследство, ако няма описаните до тук наследници.

Низходящите на наследодателя, които са починали преди него, се заместват в наследяването по закон от своите низходящи без ограничения на степените. Починалите преди наследодателя се заместват само от своите деца или внуци. Наследяването в тези случаи става по коляно.

Наследниците, които са живели заедно с наследодателя и са се грижили за него, получават в наследство обикновената покъщнина, земеделски инвентар, и др. Сънаследници, които преживе на наследодателя са помогнали да се увеличи наследството, могат да искат при делбата да се пресметне това увеличение в тяхна полза (в имот, пари).

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Наследството се получава от държавата, когато няма лица, които могат да наследяват или всички наследници се откажат от наследството или изгубят правото да го приемат.

НАСЛЕДСТВО ПО ЗАВЕЩАНИЕ

Законовите разпоредби са уредени в глава трета на Закона за наследството, чл. 13-47.

Завещание може да направи всяко лице, което е навършило 18 години и което не е поставено под пълно запрещение поради слабоумие и е способно да действа разумно.

По завещание могат да наследяват физически и юридически лица. Завещателят може да се разпорежда с цялото си имущестъво в полза на наследниците си по закон, в полза на държавата и на обществените организации (чл. 14, ал. 2). В полза на други лица той може да се разпорежда с не повече от половината от имуществото си. Завещателните разпореждания могат да бъдат направени под условие, тежест или срок – начален или краен.

Съществуват два вида завещания според формата им (чл. 23-27, ЗН):

1. Нотариално завещание. Извършва се от всеки нотариус без оглед местоположението на имуществото и жителството на завещателя, наследника или заветника, но пред двама свидетели. Завещанието се вписва в спе

циална актова книга.

2. Саморъчно завещание. То трябва изцяло да бъде написано саморъчно и ръкописно от завещателя в свободен стил с дата и с подпис на завещателя. Не е важно на каква хартия или друг материал е написано завещанието нито с какъв предмет, но то задължително следва да носи дата и подпис отдолу. Завещанието може да бъде предадено на Нотариус в плик за пазене и се завежда в специален регистър.

Отварянето на завещанието след смъртта на завещателя може да стане по искане на всяко заинтересувано лице. За това не е предвиден законов срок. При отваряне на саморъчно завещание нотариусът изготвя протокол.

Завещанието може да бъде отменено с ново завещание или с нотариален акт, в който завещателят изрично заявява, че отменя изцяло или отчасти предишните си разпореждания.

В КАКЪВ СРОК СЕ ДЕКЛАРИРА НАСЛЕДСТВО

При откриване на процедура за онаследяване данъчно задължените лица – наследници по закон, по завещание или техни законни представители са длъжни в срок от шест месеца да подадат декларация в данъчната служба на последното местоживеене на наследодателя. Подадената в срок декларация от един наследник ползват и останалите (ако има такива). Формулярът включва полученото наследство по вид, по местонахождение и оценка

(чл. 2, ал. 1, 5 и 6 от Закона за местните данъци и такси).

Данък наследство трябва да се плати до два месеца от датата, на която е връчен данъкооблагателния акт (чл. 40, ал. 1)

ВАЖНО!

Законът предвижда глоба от 50 до 500 лв, ако не е спазен срока на подаване на декларацията или ако в документа има невярна информация.

ДАНЪК ВЪРХУ НАСЛЕДСТВАТА

(Раздел II от Закона за местните данъци и такси)

“С данък върху наследствата се облагат наследените по закон или по завещание имущества в страната или чужбина на български граждани, както и имуществата в страната на чуждите граждани.” (чл. 29, ал. 1).

Данъкът се определя поотделно за всеки наследник или заветник по следните таблици (чл. 36):

1. ЗА СЪПРУЗИ И НАСЛЕДНИЦИ ПО ПРАВА ЛИНИЯ

Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове

до 15 000 необлагаеми

от 15 001 до 50 000 0,1% за горницата над 15 000

от 50 001 до 100 000 35 + 0,2% за горницата над 50 000

от 100 001 до 200 000 135 + 1 % за горницата над 100 000

от 200 001 до 500 000 1136 + 2 % за горницата над 200 000

от 500 001 до 1 000 000 7135 + 5 % за горницата над 500 000

над 1 000 000 32 135 + 10,0% за горницата над 1 000 000

2. ЗА НАСЛЕДНИЦИ ПО СЪРЕБРЕНА ЛИНИЯ

Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове

до 15 000 0,1%

от 15 001 до 50 000 15 + 0,5% за горницата над 15 000

от 50 001 до 100 000 85 + 0,5% за горницата над 50 000

от 100 001 до 200 000 335 + 1,5% за горницата над 100 000

от 200 001 до 500 000 1836 + 3,5% за горницата над 200 000

от 500 001 до 1 000 000 12 335 + 6 % за горницата над 500 000

над 1 000 000 42 335 +12,0% за горницата над 1 000 000

3. ЗА ДРУГИ НАСЛЕДНИЦИ

Наследствен дял в левове Данъчна ставка в левове

до 15 000 3 %

от 15 001 до 50 000 450 + 3,5% за горницата над 15 000

от 50 001 до 100 000 1675 + 4 % за горницата над 50 000

от 100 001 до 200 000 3675 + 5 % за горницата над 100 000

от 200 001 до 500 000 8675 + 7 % за горницата над 200 000

от 500 001 до 1 000 000 29 675 + 10 % за горницата над 500 000

над 1 000 000 79 675 + 20 % за горницата над 1 000 000

“Данъкът върху наследството се заплаща от наследниците по закон или по завещание, както и от заветниците “(чл. 31).

“Наследственото имущество включва притежаваните от наследодателя движими и недвижими вещи и права върху такива вещи, както и другите му имуществени права, вземания и задължения към момента на откриване на наследството, освен ако със закон е предвидено друго.” (чл. 30, ал. 1).

От данък се освобождават: имуществото, завещано на държавата, общините, Българския Червен кръст, имуществото на загиналите за Република България или при изпълнение на служебния си дълг или при производствени аварии и природни бедствия, както и обикновената покъщнина, дребния земеделски инвентар, библиотеките и музикалните инструменти, предметите на изкуството, автор, на които е наследодателя, някой от наследниците или техен роднина по права линия без ограничения, а по съребрена – до четвърта степен, имуществата в чужбина на български граждани, за които е платен данък върху наследството в съответната държава.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Данъкът се плаща в 2-месечен срок от връчване на съобщението (чл. 40).

СПОР ЗА ДЕЛБА ПРИ НАСЛЕДНИЦИ

Ако липсва разбирателство между наследниците при делба, се стига до съдебна процедура.

Най-нуждаещият се от наследниците придобива право върху имота, обект на спора. Това става след решение на съда, който определя степента на нуждите при наследниците. Отпадна вече публичният търг, който досега определяше спорните имоти. Така никой от заинтересованите наследници няма да бъде ощетен от странични лица. Срокът за изплащане на дяловете на останалите наследници вече е шест месеца. Съсобственикът се задължава да ги изплати заедно с лихвите, начислени върху дължимата сума за периода. Ако този, в чието владение остава имота, не се разплати с останалите наследници в посочения по-горе срок, той губи правото върху имота.

ДЕЛБА

ДЕЛБА НА ИМОТИ

При наличие на съсобственост върху имот често се налага да се извърши делба между съсобствениците.

Съществуват два вида делби:

1. Доброволна делба. Според формата на извършване тя може да бъде:

Обикновен договор (в писмен вид и нотариално заверен) за доброволно разпределяне на реалните дялове. Пред Нотариуса се представят още: удостоверение за смъртта; удостоверение за наследниците на наследодателя; документ, че делбените имоти са собственост на наследодателя; удостоверение за данъчна оценката на недвижимите имоти; скица или удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен план, установяващ реалното разделяне на жилището.

Съдебна спогодба-делба – договор с елемент на съдебен акт. Съдът одобрява делбата след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи – например при измама.

2. Съдебна делба (чл. 278-293 от ГПК). Съдебно дело за делба може да предизвика всеки сънаследник, който подаде в Районния съд молба с приложени към нея документи.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Таксите при съдебните делби се заплащат на базата на пазарната цена на имота.

Делба може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе на наследодателя от самия него чрез делба – дарение (с нотариален акт) и делба – завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

НЕДЕЛИМИ ИМОТИ

Неделими са тези вещи, които не могат реално да бъдат разделени без да загубят значителна част от стойността си. Делба не може да бъде упражнена в случаите, забранени от закона или при невъзможност поради естеството и предназначението на вещта.

По закон един имот е неделим, когато няма съответната площ за образуването на два самостоятелни обекта. Например – един парцел трябва да има достатъчно площ, за да се образуват два самостоятелни парцела със самостоятелни входове, с възможност за захранване с ток, вода и канализаця, т.е. да отговарят на нормите на Закона за териториално и селищно устройство и Наредба № 5 за правила и норми по ТСУ.

Има разпоредби на нормативни актове (ЗТСУ и др.), които не допускат реално разделяне на някои имоти. Например не е възможна делба на общите части при етажна собственост в една жилищна сграда или пък на

съсобствена сграда или жилище, ако за образуването на реални части няма одобрен архитектурен проект.

Едно жилище трябва да бъдат разделено така, че всяка една обособена част да има задължителните помещения и площи, на които следва да отговаря то, а именно: най-малко едно жилищно помещение, кухня или бокс, тоалетна, баня и поне едно складово помещение в него или извън.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Когато недвижим имот, предмет на делба, е неподеляем и съделителите не могат да се споразумеят взаимно, най-често се стига до съдебна делба.

ПОДЛЕЖИ ЛИ НА ДЕЛБА

МЕЖДУ СЪСОБСТВЕНИЦИ

ДВОРЪТ НА ЖИЛИЩЕН БЛОК

Принципът е, че общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните обекти, които те притежават.

При сгради, в които етажите или части от етажите принадлежат на различни собственици, общи са земята, върху която е построена сградата, прилежаща част от парцела, основите на сградата, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покривът, стените между таванските и избените помещения, външните входни врати на сградата и тези към избените и таванските помещения,

главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите и водосточните тръби и всичко, което по своето естество служи за общо ползване.

ДАРЕНИЕ

ПОЖИЗНЕНО ПОЛЗВАНЕ НА ИМОТА

ПРИ ДАРЕНИЕ

Дарението на имот е най-често срещаният договор за прехвърляне на собствеността между близки роднини, деца и съпрузи. Предимството е, че таксите са значително пониски, отколкото при продажба или от данък наследство, когато преживе имотът не е бил прехвърлен.

Дарителят на недвижим имот може да бъде ползвател, когато запази за себе си и за друго лице (напр. за своя съпруг или дете) правото да обитава безвъзмездно прехвърления имот за определен срок или до живот. Това се записва в нотариалния акт. О

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

Действащото българско законодателство допуска възможността няколко души да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ, т.е. да бъдат съсобственици. Те разполагат с идеални части от съответното имущество и единственият начин те да станат реални е именно делбата. До съсобственост може да се стигне по много причини и начини. Може да се случи по наследяване, заради развод или пък чрез правна сделка – покупка или пък замяна, извършена от няколко човека. Или при сключване на брак, след което всичко придобито става съпружеската имуществена собственост и съпрузите са съсобственици. Съсобственост на недвижим имот може да възникне и между физическо или юридическо лице, от една страна, и държавата или общината, от друга. И всеки от тези случаи предполага нуждата от делба – това е единственият начин идеалните части на всеки съсобственик да се превърнат в реални – в имот или в пари.

От въпроса не става ясно дали става дума за подготовка за доброволна или съдебна делба, както и от какво е породена съсобствеността. Затова и ще посочим някои общи правила и изисквания.

Преди делба трябва да се прегледат всички документи – удостоверение за наследници, нотариален акт или договор, ако човекът е придобил съответната част чрез сделка.

Съдебната делба се извършва по процедурите на Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и правилата в закона за наследството (ЗН). Според чл. 341 от ГПК сънаследник, който иска делба, подава до районния съд писмена молба, към която прилага:

1. удостоверение за смъртта на наследодателя и за неговите наследници;

2. удостоверение или други писмени доказателства за наследствените имоти;

3. преписи от молбата и приложенията за другите сънаследници.

При съдебната делба е задължително и да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят кои са те, да се открият адресите им и да се подготвят копия от исковата молба и от приложенията за всеки един.

Правилата са почти идентични с тези при деленето на обикновена съсобственост, на наследство и на имущество на съпрузи. В същото време има вариации, свързани с това какво се дели, кой го дели, подсъдност, размери на дяловете и т.н.

Според ГПК исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение се предявяват с писмен иск в районния съд по местонахождението на имота. В същото време ГПК определя, че исковете за наследство, за унищожаване или намаление на завещания, за делба на наследство и за унищожаване на доброволна делба се предявяват по мястото, където е открито наследството.

По време на делото, в рамките на първото съдебно заседание, всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорване на произход, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства. Така че, ако разполагате с документи, че другите участници в делбата не са съсобственици (примерно не са наследници) или пък претендират за по-голям реален дял, отколкото имат, е добре да се подготвят и те.

Съдебната делба минава през две фази. Първата е по нейното допускане. Ако съдът я приеме, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки. При втората фаза се извършва реалното разделяне на имота, даването му на един собственик и изравняването с пари за другите. Това може да се получи, ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствен дом. В този случай съдът по негово искане може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите с други имоти или с пари. Друг вариант е, ако става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, които също нямат друго жилище. В този случай всеки може да поиска то да бъде поставено в неговия дял. Тук дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко души предявят претенции, се предпочита онзи, който предложи по-висока цена. Затова, ако смятате, че сте от тази категория, трябва да подготвите и документи, които доказват това – например че нямате собствено жилище и т.н.

Който взема имота, е длъжен в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагане да изплати сумите на останалите съсобственици. Ако уравняването не бъде изпълнено в срок, решението се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан.

Освен с документи всеки преди делба трябва да се въоръжи и с търпение, защото процедурата обичайно е дълга. Ако има много претенции, проблеми, неясноти или оспорвания, тя може да се проточи и с години.

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

Консулта подготви юристът КРАСИМИР ДОБРЕВ

1.1. Получаване на реален дял
Съгласно чл. 69, ал. 2 ЗН при делба всеки наследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството на дяловете се изравнява с пари1. Характерното в този случай е, че всеки2 един от съделителите получава реален дял от съсобствеността – изключителна собственост върху определен имот от общността. До реална подялба на общото имущество може да се стигне както в резултат от подписването на договор за доброволна делба, така и въз основа на съдебно решение, т.е. въз основа на съдебна делба. И в двата случая е възможно стойността на получените в изключителна собственост имоти да се различава от паричната равностойност на участието на отделните съделителите в съсобствеността. Някои от съделителите ще получат в дял имот, чиято стойност е по-голяма от тяхното участие в общността, за сметка на което стойността на имотите за другите съделители ще бъдат по-малки от полагащата им се част. За да се ликвидира посоченото несъответствие, между съсобствениците се предвижда уравняване на дяловете: уравняване на стойността на получените в изключителна собственост имоти със стойността на техните дялове в съсобствеността – притежаваните от тях преди делбата идеални части от общността3.

1.2. Придобиване на собствеността върху разпределената в дял вещ
Въпросът, който се поставя в настоящото изложение, е дали ще представлява съпружеска имуществена общност (СИО) имотът, получен от съделител-съпруг при делба на наследство, в резултат на която в тежест на съделителя-съпруг е възникнало задължение за парично уравняване. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 СК вещите и правата върху вещи, придобити от съпрузите през време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Тъй като съвместният принос се предполага (чл. 19, ал. 3 СК), за отговора на поставения въпрос определящ ще бъде моментът на придобиване на собствеността. Именно той следва да бъде уточнен.
Смъртта на наследодателя и приемането на неговото наследство от поне двама от призованите от закона или от посочените от наследодателя наследници води до придобиване от страна на всеки един от сънаследниците на идеална част от собствеността върху вещите, включени в откритото наследство, отговаряща на техния наследствен дял. Едва с подписването на договора за делба, респективно с влизането в сила на съдебното решение за делба, всеки един от съделителите придобива пълната собственост върху отредения му в дял наследствен имот. Собствеността върху предоставения в реален дял имот се придобива от съделителя последователно. С приемането на наследството (универсално правоприемство) той придобива идеалната част, която отговаря на неговия дял в наследството, а с извършването на делбата (частно правоприемство) придобива и останалата идеална част от отредената му в реален дял вещ.

1.3. Правното основание за придобиване на разпределената в дял вещ
В случая когато съделител е страна по брачно правоотношение (притежава качеството съпруг), както при приемането на наследството, така и при извършването на делбата, се поставя въпросът относно правния режим, който следва да се прилага по отношение на придобития от него недвижим имот. Отговорът на този въпрос е различен, в зависимост от това, дали при извършването на делбата възникват вземания за уравняване на дяловете на съделителите.
Когато всеки един от съделителите е получил реален дял от съсобствеността и реалният дял на всеки един от съделителите отговаря точно на неговото участие в съсобствеността, не се стига до възникване на задължения за уравняване. Вещноправният ефект на делбата наподобява на правните последици при договора за замяна – съсобствениците си заменят идеалните части от правото на собственост върху всяка една от включените в общността вещи по начин, който води до възникване на изключителна собственост в полза на всеки един от тях върху точно определен имот от съсобствеността.
Когато всеки един от съделителите е получил в индивидуална собственост конкретен имот, но стойността на този имот не отговаря на участието на съделителя в съсобствеността, възникват задължения за уравняване4. Необходимостта от парично уравняване на дяловете на съделителите всъщност представлява конкретен израз на принципа за недопустимостта на неоснователното обогатяване. Вещноправният ефект на делбата в този случай наподобява на правните последици на един смесен договор, който включва елемент на договор за замяна (до стойността на дела на всеки съсобственик) и елемент на договор за покупко-продажба (за разликата между стойността на дела в съсобствеността и стойността на получения в индивидуална собственост имот). Съсобствениците си заменят идеалните части от правото на собственост върху всяка една от включените в общността вещи, но едновременно с това си прехвърлят и тези идеални части, с които се “допълва” собствеността върху разпределения в дял недвижим имот. Сходството между вземането за продажна цена по договора за покупко-продажба и вземането за парично уравняване на дял при извършването на делба е отчетено и от самия законодател, който урежда едновременно възможността за учредяване на законна ипотека за обезпечаването на тези два вида вземания (чл. 168 ЗЗД).

1.4. Приложимост на режима на СИО
Идеалната част, придобита по наследство, ще представлява лична собственост на съделителя-съпруг по силата на чл. 20, ал. 1 СК, според който вещите, правата върху вещи и паричните влогове, придобити през време на брака по наследство и по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил.
Идеалната част, придобита по силата на делбата в резултат от нейния ефект на замяна, също ще представлява лична собственост на съпруга, тъй като ще е налице трансформация на лично имущество5. Тъй като прехвърлените от съделителя-съпруг идеални части от останалите вещи в наследството са били негова лична собственост (защото са придобити по наследство), то такава лична собственост ще е и получената в замяна на тях идеална част от предоставената му в дял вещ (чл. 21, ал. 1 СК).
Идеалната част, придобита по силата на делбата в резултат от нейния ефект на покупко-продажба, обаче ще представлява СИО, тъй като ще са налице условията по чл. 19, ал. 1 СК6. Придобиването настъпва през време на брака на основание, което има възмезден характер – за придобиването на собствеността върху съответната идеална част съделителят-съпруг дължи заплащане на парично уравнение. Определящ за приложението на режима на СИО ще е моментът на придобиване на собствеността, а не моментът на изпълнение на насрещното задължение за уравнение на дела.
Получената в дял от съделителя-съпруг вещ ще представлява отчасти негово лично имущество – по отношение на идеалната част, която съответства на стойността на неговия дял от наследственото имущество, отчасти СИО – по отношение на идеалната част, която съответства на разликата между стойността на цялата вещ и стойността на неговия дял от наследството към момента на извършване на делбата. Поради това при осъществяването на разпоредителни действия с правото на собственост върху вещта по отношение на идеалната част, представляваща СИО, ще трябва да се съобразяват изискванията на чл. 22 СК.

2. Задължение за уравняване при възлагане в дял (чл. 349 ГПК)

2.1. Възлагане в дял
Задължения за уравняване на дял възникват и при възлагане в дял на неподеляемо жилище. Хипотезата е възможна единствено при осъществяването на съдебна делба при наличието на предпоставките по чл. 349, ал. 1 и 2 ГПК. И в двете, описани от закона, хипотези е възможно съделителят, непритежаващ собствено жилище и отговарящ на посочените в закона изисквания, да има качеството на съпруг към момента на влизане в сила на решението за поставянето му в дял на съответния имот. Това се отнася до хипотезите и на чл. 349, ал. 1 ГПК и на чл. 349, ал. 2 ГПК. И в двата случая става въпрос за потестативно право, упражняването на което води до едностранното предизвикване на определени последици в правната сфера на останалите съделители.

2.2. Момент на придобиване на собствеността върху възложената в дял вещ
Законът изрично посочва, че при поставяне в дял съдът уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари7 (чл. 349, ал. 1 ГПК). Собствеността върху възложения имот се придобива в резултат от последователното осъществяване на няколко различни юридически факти. Те обаче имат различно съдържание в зависимост от начина на уравняване, т.е. в зависимост от това, дали то става чрез предоставяне в полза на останалите съделители на други имоти, включени в ликвидиращата се съсобственост, или чрез възникване на парични задължения за уравняване в тежест на съделителя, в чийто дял е поставен неподеляемият имот.
В първия случай придобиването на пълната собственост върху неподеляемия имот настъпва въз основа на два отделни юридически факта: наследяване и влизане в сила на съдебното решение за поставяне в дял. Става въпрос за два отделни юридически факта, а не за елементи в рамките на един и същ фактически състав, тъй като с настъпването на всеки един от тях е свързано възникването на самостоятелни правни последици – придобиване на определени идеални части от правото на собственост върху неподеляемия имот.
Във втория случай придобиването на имота в изключителна собственост на упражнилото правото си на поставяне в дял лице настъпва в различен момент. Отново се осъществяват два отделни юридически факта, но те са: наследяване и заплащане на парично уравнение, определено с влязло в сила съдебно решение. Влизането в сила на решението, с което имотът е поставен в дял на съделителя, не е достатъчно, за да стане той изключителен собственик на неподеляемия имот. Разпоредбата на чл. 349, ал. 5 ГПК изрично посочва, че за това е необходимо и заплащането на определеното от съда парично уравнение8. Нещо повече – ако уравнението не бъде изплатено в посочения от закона шестмесечен срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан9.

2.3. Правното основание за придобиване на възложената в дял вещ
Правната същност на начина на придобиване на собственост върху възложения по чл. 349 ГПК неподеляем имот ще се определя в зависимост от това, дали уравняването е станало чрез разпределяне на други имоти в дял на останалите съделители, или при извършването на делбата са възникнали парични задължения за уравняване на дела. В първия случай10 придобиването на изключителната собственост върху имота настъпва в резултат от два отделни юридически факта: придобиване на идеалната част от жилището, която съответства на дела на съделителя в съсобствеността, и придобиване (по силата на делбата и нейния вещноправен ефект, наподобяващ този при договора за замяна) на останалата идеална част от вещта в резултат от упражняването на потестативното право по чл. 349, ал. 1 или 2 ГПК с влизане на съдебното решение в сила.
Ако при извършването на делбата са възникнали парични задължения за уравняване на дела на съделителите, които са длъжни да търпят упражняването на правото на възлагане по чл. 349, ал. 1 и ал. 2 ГПК, то придобиването на изключителната собственост върху неподеляемия имот ще включва: придобиване на идеалната част от жилището, която съответства на дела на съделителя в съсобствеността, и придобиване (по силата на делбата и на нейния вещноправен ефект, наподобяващ този при договора за покупко-продажба) на останалата идеална част от вещта, получена в резултат от упражняването на потестативното право по чл. 349, ал. 1 или 2 ГПК.
Но вещнопрехвърлителният ефект на делбата няма да настъпи към момента на влизане в сила на съдебното решение за възлагане в дял, а към момента на заплащане на определеното от съда парично обезщетение в полза на останалите съделители11. За близостта на задължението за парично уравнение при делбата и задължението за заплащане на продажната цена при договора за покупко-продажба отново свидетелства изрична законова разпоредба – чл. 349, ал. 3 ГПК, според която за вземанията за уравнение на дяловете заинтересованите могат да впишат законна ипотека (сравни с чл. 168 ЗЗД).

2.4. Приложимост на режима на СИО
Възниква въпросът, дали спрямо възложения по чл. 349 ГПК имот ще намери приложение правният режим на СИО, ако поставеното в дял лице се намира в съпружески отношения. Определящ отново ще е моментът на придобиване на собствеността, който обаче ще зависи от възприетия от съда начин за уравняване на дяловете на останалите съделители.
При уравняване чрез предоставяне в дял на други сънаследствени имоти в полза на останалите съделители възложеното в дял жилище ще бъде изцяло лична собственост на съделителя, тъй като идеалната част, отговаряща на неговия наследствен дял, ще е придобита по наследство (чл. 20, ал. 1 СК), а идеалната част, по отношение на която е упражнено правото на поставяне в дял, ще е придобита при условията на трансформация на лично имущество (чл. 21, ал. 1 СК), настъпила по силата на заменителния ефект на делбата.
При уравняване чрез задължение за парично уравняване обаче е възможно възникване на СИО. Достатъчно е съделителят да е притежавал качеството на съпруг към момента на заплащане на паричните задължения за уравняване, определени с влязлото в сила съдебно решение за поставяне в дял. В този случай отново ще се стигне до ситуация, в който отделни части на една и съща вещ се подчиняват на различен правен режим: идеалната част, придобита по наследство, ще е лична собственост на съделителя, а идеалната част, придобита в резултат от упражняването на правото на поставяне в дял и заплащането на паричното уравнение, ще е СИО12.

Стоян СТАВРУ, юрист
________________
1 Вж. Решение № 643/15.05.1985 г., I г.о., ВС.
2 Именно поради това ВС приема, че за да се пристъпи към разпределяне в натура на допуснатите до делба обекти, е необходимо тези обекти да са толкова на брой, колкото е броят на съделителите, участващи в делбата на самостоятелно основание или по колена. Вж. Решение № 1270/20.12.1991 г., I г.о., ВС.
3 Вж. Решение № 901/18.07.1985 г., I г.о., ВС.
4 Уравняването може да бъде парично, но може да се извърши и чрез поемане на задължение за издръжка и гледане. Вж. Решение № 577/05.06.2001 г., II г.о., ВКС.
5 Според Решение № 801/23.11.2004 г., I г. о., ВКС придобитото от единия съпруг по време на брака по силата на съдебна спогодба за поделяне на наследствено имущество право на собственост върху недвижим имот е негова лична собственост по смисъла на чл. 20, ал. 1 СК, ако при делбата не са заплащани суми за уравнение на дяловете.
6 Вж. Решение № 201/14.05.1999 г., ВКС, според което, щом като по силата на съдебна спогодба съделителят, получил в дял делбения имот, е изплатил сумите за уравняването на дяловете на останалите съделители със семейни средства, изкупената част се включва в съпружеската му имуществена общност.
7 Съдебната практика е установила, когато това е възможно, предпочитание на уравняването с имоти пред уравняването с пари. Вж. Решение № 2330/22.11.1966 г., I г. о., ВС.
8 Вж. Решение № 94/23.03.2004 г., I г. о., ВКС.
9 За приложимостта на посоченото правило единствено по отношение на паричните вземания за уравняване при възлагане в дял (чл. 349 ГПК), но не и по отношение на вземанията за уравняване при делба с разпределение в реален дял (чл. 353 ГПК), вж. Решение № 848/02.07.1985 г., I г. о., ВС; Решение № 338/20.07.1989 г., I г. о., ВС, както и Определение № 277/09.05.2000 г., I г. о., ВКС.
10 За такъв случай вж. например Решение № 236/31.05.1996 г. I г. о., ВС.
11 Вж. т. 10 от Тълкувателно решение № 1/19.05.2004 г., ВКС, според което срокът за изпълнение и плащането на сумите има характеристиката на отлагателно условие за проявление конститутивното действие (вещноправния ефект) на влязлото в сила решение по възлагане.
12 За възникването на СИО само по отношение на идеалната част, за която се дължи уравняването, вж. т. III, ППВС № 5/31.10.1972 г.

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

Там, където няма Нотариус, доброволната делба на нивите може да извърши съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:

·         Нотариален акт или решение на поземлената комисия;
·         Скица на имота, издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
·         Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство;
·         Проект за делба.
 
Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи съделителите са освободени от данъци и такси за пет години от датата на влизане на решението на поземлената комисия в сила.
 
Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
·        ниви на части по-малки от 3 декара;
·        ливади на части по-малки от 2 декара;
·        лозя и овощни градини на части по-малки от 1 декар;
 
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

За съжаление, поради различни причини често се стига до ситуация, при която съсобственици, сънаследници или бивши съпрузи не се съгласяват да разделят общо имущество доброволно и рано или късно се стига до т.нар. “съдебна делба”.
В българското законодателство материята е разработена подробно и има доста богата практика.
Според чл. 34 от Закона за собствеността “всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ”. Единствените изключения са, “ако законът разпорежда друго” или “ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта”. Освен това изрично е посочено, че искът за делба не се погасява с давност.

Правилата за съдебната делба са почти идентични и при деленето за съсобственост, и на наследство, и на имущество на съпрузи. В същото време има вариации, свързани с това какво се дели, кой го дели, с подсъдност, размери на дяловете и т.н. Според Гражданско-процесуалния кодекс исковете за вещни права върху недвижим имот, за делба на съсобствен недвижим имот, за граници и за защита на нарушено владение върху недвижим имот се предявяват по мястото, където се намира имотът. Писмената искова молба се подава в районния съд по местонахождението на имота.

При съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят всички съсобственици на идеални части, да се открият техните адреси и да се подготвят копия от исковата молба за всеки един от тях.
Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Законът казва, че ако имотът не може да се “подели удобно”, то тогава той се изнася на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.

Съдебната делба минава през две фази. Първата е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.

Следва втората фаза. При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите. Тук има и две важни правила, свързани със случаите, в които съответният имот – обект на делбата, е неподеляем.

Първата хипотеза е, когато неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и преживелият съпруг или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствено жилище. В този случай съдът по негово искане може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.
Втората хипотеза е, когато става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, нямащи друго жилище. В този случай всеки от съделителите може да поиска то да бъде поставено в неговия дял. Тук дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко съделители, отговарящи на горните условия, предявят претенции, то се предпочита онзи, който предложи по-висока цена.

Този, който взема имота, е длъжен в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагане да изплати сумите на останалите съсобственици. Последните имат право да впишат за това си вземане законна ипотека.
Ако уравняването не бъде изплатено в срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. Законът допусна възможност в този случай да не се стига до публична продан и имотът да се възложи на друг съделител, ако той заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно квотите им.

Ако имотът или имотите са реално поделяеми, то съдът съставя разделителния протокол въз основа заключението на вещо лице. После той призовава страните, за да им го предяви и изслуша възраженията им по него. След това той съставя и обявява окончателния разделителен протокол. Според чл.291 от ГПК, когато решението по разделителния протокол влезе в сила, съдът призовава страните за теглене на жребий. Така се разпределят реално поделяемите части от дадения имот – например кой да вземе етаж от къща, кой – гараж и кой – апартамент и т.н. Съдът може да извърши делбата, като разпредели имотите между съделителите, без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно.

За да Ви помогнем моля изпратете запитване тук:  http://zaemi.biz/contact

Консултацията подготви юристът КРАСИМИР ДОБРЕВ