Ако сумата от продажбата на имота на търг не погаси дълга към банката, кредитополучателят продължава да е длъжник на финансовата институция, припомнят специалисти.

Увеличаващият се брой на продаваните имоти чрез публична продан води до логичния въпрос дали съдебните изпълнители в даден момент няма да се окажат конкуренция на брокерите. Последните не се опасяват от подобна ситуация. „Самата банка няма интерес имотът да бъде продаден на публична продан пак поради това, че на търговете се взема по-ниска цена. По отношение на цените, не очакваме да има спад, нито повишение през следващата година. Ще сме свидетели на един стабилен пазар”, обяснява посредници.

Това, което отчитат брокери е, че през последните няколко месеца почти половината от собствениците продават имотите си, защото изпитват затруднения при изплащане на ипотечния си кредит.

източник: http://fakti.bg/imoti/

Банка ДСК е една от банките, които преди дни пуснаха промоционална оферта за жилищен и ипотечен кредит с възможност за до 100% финансиране. Другата банка с такова предложение е Алфа банк.

Други изисквания за самия имот са добро качество на строителството, напълно изградена инфраструктура в квартала, в който се намира имотът, добра локация – комуникативна с удобен транспорт. Имотът трябва да бъде много ликвиден и договорен на цена, по-ниска от пазарната.

Сред условията, на които трябва да отговаря клиентът, са висок официален доход, по-малко от 40% от разполагаемия доход да се заделят за погасяване на месечната вноска – тоест съотношението доход/разходи да е под 40%.

Доходът, който може да бъде достатъчен за получаване на цялата сума за покупката на имота от банка, зависи от цената на имота, обясни Тихомир Тошев, изпълнителен директор на “Кредит център”. Сумата над 2000 лв. е един добър доход в този случай, посочи още той. От Банка ДСК обясниха, че е много индивидуално това на какви условия трябва да отговаря клиентът, за да получи 100% финансиране, като всичко зависи от конкретния случай.

По думите на Тошев в момента най-търсени са имоти на цена около 35-40 хил. евро, като в този случай доход от около 1500 лв. би се приел от банката за отпускане на цялата сума при изпълнени и всички други условия, описани по-горе.

Въпреки появата на предложения от банките за до 100% финансиране на жилищен кредит на практика все още няма такава сделка на пазара и е малко вероятно скоро да има, каза още Тихомир Тошев. Според него по-реалистично е да се появят сделки с около 90% финансиране. На този етап желанието на клиентите да получат пълната сума най-често е нереалистично с оглед на техните текущи доходи и стойността на имота, който купуват, е мнението му.

Още през миналата година банкери прогнозираха, че ипотечните заеми ще са единият сегмент (корпоративните – другия), в който ще има раздвижване на кредитирането. В последните няколко месеца наистина офертите за кредити, които се появиха на рекламния пазар, са именно за ипотечни кредити.

Факторите за размразяващото се предлагане са различни – имат добро обезпечение (недвижим имот), самото обезпечение е по-ликвидно като вид актив, по-облекчен регулаторен режим (рисковите тегла са 35%). Въпреки промоционалните оферти обаче през март и април лихвените проценти средно за пазара (лихвена статистика на БНБ) показаха разнопосочно движение – тези за жилищни заеми в евро се увеличават и остават по-високи от нивата им през миналата година по това време, а тези по левови намаляват. Към края на април 2010 г. (последни данни на БНБ) средната лихва по жилищни заеми в евро е 8.48%, а в левове – 9.16%.

Източник:Targ.bg

Придобиването на недвижим имот от публична продан е специфичен вид сделка. Основните особености се изразяват в това, че срещу вас стои не собственика на имота, а длъжностно лице – държавен или частен съдебен изпълнител. Правилата за закупуване на имота при спечелена продан изискват в едноседмичен срок да бъде внесена предложената наддавателна цена. Това обстоятелство, свързано с кратките срокове за плащане на цената, изисква предварителна организация по набавяне на необходимата ви сума. Най – сигурният, евтин и лесен вариант е възможен, ако вие или ваш близък е готов да предостави обезпечение върху налична недвижима собственост, срещу която да бъде отпуснат необходимият ви ресурс от кредитора.

При избора на кредитен продукт е важно да се съобразят неговите параметри и условия с особеностите на процедурата по придобиване на недвижим имот от публична продан. Трябва също така да сте си изяснили с каква цел желаете да закупите имота – за ваша лична употреба или с инвестиционна цел. И в двата случая е необходимо да се съобразите с няколко важни момента: първо, самото участие в публична продан не ви гарантира закупуването на конкретен имот; и второ, спечелването на търга не означава автоматично влизане във владение в имота – това е свързано с възможно отлагане във времето, което обичайно трае от един до няколко месеца. Взимайки в предвид тези обстоятелства, стандартният ипотечен кредит ще доведе до усвояване на сума, за която няма гаранция, че ще бъде вложена своевременно, а в същото време ще започнете да плащате вноски по кредита без реално той да е влезнал в употреба.

Възможното решение – ипотечен оувърдрафт

Проучване на предлаганите кредитни банкови продукти показва, че най-ефективен и изгоден, за целите на закупуване на имот от публична продан, е ипотечният оувърдрафт. Този тип кредит дава няколко възможности, които биха ви спестили средства, независимо от целите на инвестицията ви. Ипотечният оувърдрафт е отворен тип кредит, с който вие може да внасяте или теглите суми за договорения период от време, като имате възможността оптимално да използвате наличните ви суми. При отпуснат вече оувърдрафт за периода, през който не сте усвоили сумата или част от нея, вие не плащате основната лихва, а само такса ангажимент на годишна база, която варира от един до два процента. Така на практика вие не усещате тежестта на кредита в периода, в който той не ви е необходим, и имате спокойствието да направите добре обмислена сделка, от която да спечелите. Друго предимство на оувърдрафта пред стандартния ипотечен кредит е възможността, при наличие на свободни средства, същите да бъдат внесени по него, като за тази част която престоява по сметката вие отново дължите само такса ангажимент и имате възможността да изтеглите парите във всеки един момент.

Ако в момента не се предлага подобен банков продукт поради финансовата криза, е възможно да договорите с кредитора предоставянето на стандартен ипотечен кредит, който да усвоите в рамките на няколко месеца, като си спестите плащания до момента, в който сумата наистина ви потрябва.

Положителните ефекти от този вид кредитиране са няколко:

1. Наличен финансов ресурс на приемлива цена.
2. Възможност за внасяне на неограничени суми до размера на оувърдрафта, в случай, че разполагате с такива и то без такси или други финансови тежести.
3. Възможност за теглене на суми без ограничение до размера на оувърдрафта.

Шест основни стъпки за закупуване на имот от публична продан с ипотечен оувърдрафт

Стъпка 1: Подсигурете си необходимото обезпечение.

Стъпка 2: Придвижете процедурата по предоставяне на кредита от избраната от вас банка.

Стъпка 3: След като сметката ви е захранена с договорените средства, започнете да следите за подходящ, според вижданията и възможностите ви, имот изнесен на публична продан.

Стъпка 4: При участие в избрания търг внесете съответния задатък, който, в случай че не спечелите търга, отново внасяте по сметката в оувърдрафта и в този момент спира да ви тече договорената лихва.

Стъпка 5: При спечелване на проданта заплащате цената на имота от оувърдрафт сметката ви.

Стъпка 6: Всички такси съпътстващи придобиването на имота може да теглите поетапно от оувърдрафта, като по този начин оптимизирате разходите си по заплащане на лихви.

Този тип кредит ще ви спести много средства и в други случаи, като например строеж на къща, съобразявайки се с поетапната необходимост от средства при едно такова начинание. С ипотечния оувърдрафт не се чувствате ангажирани да усвоите цялата ви предоставена сума, защото плащате лихва само за тази част, която вече сте усвоили, а за неусвоената сума се заплаща само такса.

Източник:targ.bg

Търговете винаги клонят към най-ниската цена, а механизмите, заложени с промяна на Гражданско процесуалния кодекс от март 2008 година, освен, че почти сигурно гарантират неприятен резултат за продавача, дават хляб и на спекулантите.

Ако тръгнете да търсите доказателства за това, че продавачите са почти винаги ощетени, вие ще ги намерите. Самите правила за провеждане на публична продан от съдебен изпълнител предразполагат към подобни съмнения, а това е достатъчно. Там е работата, че в случая няма нищо незаконно, дори напротив. Това, че някой може да  съзре нишата и да се възползва, не е основание да го сочим за виновен в нещо лошо, смята Георги Палпурин, създател на сайта targ.bg. Според него е нужна промяна на промяната в ГПК от 2008 година, касаеща правилата за наддаване още повече, че след кредитния и имотния бум през последните няколко години, може да се очаква нарастване в броя на лицата, които ще опрат до публичната продан.

Принципно правилата за провеждане на търговете са простички. След проверка на тежестите върху имота, определянето на начална цена и обявяване на публичната продан, тя събира участниците и техните оферти. Те се подават в запечатан плик до съответния районен съд, като тук е и първият проблемен текст в закона. Играчите не са ограничени в броя на наддавателните предложения, които подават.

Така например, ако на търга се предлага имот с начална цена 50 000 лв. /и пазарна 90 000 лв./, един играч може да кандидатства с 10 различни оферти, като с тях зададе диапазон 85 000 – 50 000 лв.

На пръв поглед, имаме цена, която идеално удовлетворява затъналия в дългове продавач на имота. Но от друга страна зададената висока цена от 85 000 лв., която е близка до пазарната, може да отблъсне другите участници в търга.

В същото време играчът с десетте оферти може да се откаже от всяко едно от предложенията си в рамките на този търг или да се откаже от 9-те, но да поддържа последната и така, елиминирал конкуренцията, да получи имота на възможно най-ниската цена.

Законът дава възможност за преминаване на търга от таен в явен, което дава надежда за играчите, че могат да променят резултата в движение. Ако при отварянето на офертите се окаже, че най-високата цена е съвсем малко над останалите, играч, класиран по-назад може да направи още една стъпка на горе, устно. Ако обаче отново случаят е подобен на онзи с 10-те оферти, една от които близка до пазарната цена на имота, участниците, които се надяват на устно наддаване, просто нямат шанс.

Тези правила задават предпоставка за купувачите да се възползват от възможностите да получат имота на най-ниската цена. По този начин обаче може да се “изяде” разлика от порядъка на 10-20 хил. лв. , която длъжникът, чийто имот е изложен на продан, би могъл да получи, ако търгът се организира по малко по-различен начин и с това да облекчи бремето си.

Според Георги Палпурин добра практика в това отношение е въвела столичната агенция за приватизация. Там търговете се провеждат само явно, като наддавачите нямат възможност да се отказват до безкрай от офертите си. Ако имотът не бъде закупен на най-високата предложена цена, то той може да бъде закупен само на следващата по-ниска. Ако и тогава купувачът се откаже, търгът се прекратява и в рамките на 1 месец се организира нова продажба.

Според Палпурин инициатива за промяна на правилата при търговете за имоти, която да доведе до по-голяма защита на интереса на собствениците им, досега никой не е проявявал. Тя обаче е необходима, за да пресече стимулите за саботиране на търговете чрез манипулации, а и за да помогне на длъжниците. Има сдружения, сформирали се като ефект от финансовата криза с членове, имащи затруднения при изплащане на дълговете си и застрашени от принудителна продажба на собствеността, които искат помощ от държавата, тоест от останалите членове на обществото, което да плати за техните грешки, което е нелепо, коментира специалистът по темата.

Поправка в правилата, която да защити интересите при публична продан на имущество, би била достатъчна подкрепа за подгонените от кредитори. Още повече, че у нас фалираш ли, плаща семейството ти, децата ти и единственият начин да се измъкнеш, е да си цял живот безработен и да нямаш никаква собственост.

darikfinance.bg

Така Асен Ягодин, изпълнителен директор на Пощенска банка разведрява иначе мрачната тема защо банките не кредитират (твърдение, с което междувпрочем самите те не са много съгласни), ще се раздвижи ли кредитирането и кога. “Гадателски въпрос”, отсича Петър Андронов, главен изпълнителен директор на СИБанк, като го питат за това. “Кредитирането може да се възстанови след два месеца или след една година. Страхът в момента е много силен – както в банките, така и при бизнеса”, коментира той.

Какво показват данните

Нарастването на кредитите за бизнеса и домакинствата към края на септември 2009 г. на годишна база е с 2.7 млрд. лв., или 5.7%. Към края на септември 2008 г. годишното увеличение на портфейла е било с 15.543 млрд. лв., или 47.7%. Цифрите са показателни за силно свитото кредитиране, още повече че сега  част от нарастването на кредитите идва от преструктурирани заеми и “върнати” кредити, които банките “изнасяха” към банките майки и към специални секюритизиращи дружества по време на кредитния бум. Идеята тогава беше да се изчисти балансът на банките и да им се освободи ресурс да отпускат нови кредити, за да не се изпусне случайно някой клиент. Данни за това какъв е обемът на преструктурираните кредити няма в публичната статистика, но по думите на банкери процесът е масов. Обратно изкупените заеми пък към края на септември са за близо 1.3 млрд. лв. (880 млн. лв. само за септември), показват данните на БНБ.

Събуждащото се предлагане

Ако се вярва на банкерите обаче, тази ситуация може скоро да се промени. Според тях вече банките имат желание да кредитират, за което говорят и отново появилите се реклами за ипотечни заеми. В момента ситуацията е по-различна от тази в началото на годината, когато банките въведоха по-рестриктивни условия и изисквания към клиентите си и намалиха обемите на кредитиране, коментира Асен Ягодин. “Сега вече въпросът опира до интереса от страна на клиентите към заемане на кредити и желанието и възможностите им за задлъжняване при очакван ръст на безработицата през следващите месеци”, допълни той. “Имаме желание да насърчим кредитополучателите, но това става много предпазливо. Самите кредитополучатели също са неуверени все още. Така че въпреки че ми се иска да е колкото се може по-скоро, не вярвам възстановяването на кредитирането да е бързо”, допълни Андронов.

Според анализ на “Уникредит груп” банките ще трябва да обвържат по-нататъшния си ръст на кредита в по-голяма степен с ръста на депозитите на местния пазар. “В новите икономически условия ръстът на кредитирането ще зависи от възможността на банките да се финансират на местно ниво”, заяви и Антъни Хасиотис, главен изпълнителен директор на Пощенска банка, по време на четвъртата годишна среща на бизнеса с правителството, организирана от “Капитал” и Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България.

Тук е и най-сериозният проблем пред така чаканото отпушване на кредитирането, Допреди кризата кредитният бум беше финансиран с ресурс от банките майки. След това обаче централите поискаха от подразделенията си в България да финансират кредитната си дейност с ресурс, привлечен от местния депозитен пазар. Този пазар обаче вече достигна голяма степен на разпределение и онази част от разполагаемия доход, която хората са били склонни да депозират в банка, е достигнала границите си, показват данните на БНБ за третото тримесечие на годината. От юли до септември новите депозити от гражданите, които са основен източник на пари за финансовите институции, са нараснали с 641.6 млн. лв., или с 2.8 на сто. На практика това означава, че за забележим кредитен ръст икономиката на България пак ще трябва да разчита на пари отвън. Което пък няма как да стане преди кризата на свърши, поне неофициално.

Все пак именно привлечените от банките скъпи депозити са едни от стимулите по-бързо да започнат да кредитират, защото, ако не успеят да пласират този ресурс, сега той ще им донесе загуби, още повече при тенденцията лихвите да падат. Според Асен Ягодин е логично да има известна корелация между ръста на депозити и кредити, защото международните пазари все още не са напълно отворени. Няма как ръстът на депозитите да е 5% и да има 20% ръст на кредитите, посочи той. Кредитният ръст е нормален, когато не изпреварва с повече от 10% ръста на местните депозити – например при увеличение с 5% на депозитите кредитният ръст е нормално да бъде не повече от 15%, обясни той. За следващата година прогнозата му е за ръст на депозитите, който ще бъде между 5 и 10%.

Прогнозите на БНБ (в последното издание на тримесечния й бюлетин “Икономически преглед”) са, че кредитирането ще започне слабо да се повишава от началото на следващата година. Очакванията на централната банка обаче са, че до края на тази година темпът на растеж на заемите за бизнеса и за населението ще продължи да се забавя. “Не очакваме незабавно възстановяване на кредитния цикъл, особено на фона на прогнозите за по-бавно връщане на българската икономика към темпове на растеж, близки до потенциалния”. Това пък е извод от последния анализ на “Уникредит груп” за банковия сектор в Централна и Източна Европа, представен през седмицата.

В очакване на търсенето

Основната причина за анемичното кредитиране в момента според банкерите е силно намалялото търсене на заеми. На този етап добрите проекти, които фирмите могат да предложат, са малко. Пари се търсят по-скоро за  оборотни нужди, за “запушване на дупки” като неизплатени средства по държавни поръчки или невърнати ДДС, обясняват от бранша. Що се отнася до инвестиционно кредитиране (което заедно с потребителските заеми има най-сериозен принос към икономическия растеж), банките твърдят, че имат желание и ресурс и дават за пример  привлечените кредитни линии от Европейската инвестиционна банка, Европейската банка за възстановяване и развитие и др. Според банкери фирмите обаче са предпазливи, отлагат инвестиционните си проекти, защото заради несигурността в икономиката не знаят какво ще се случва в следващите години.

Предприемачите обаче не са съгласни. “Преди кризата всички – и граждани, и фирми, бяха ухажвани с предложения за кредити”, обяснява Атанас Янев, съсобственик на софийската месопреработвателна компания “Браво”. “Заради тази лесна достъпност се създаваше впечатление, че кредитният ресурс е евтин, а той никога не е бил такъв. Сега банките прилагат окопна тактика – завишиха си критериите, не отпускат лесно кредити. Но истината е, че няма и много желаещи да теглят кредити.” Мениджър на промишлена компания, пожелал анонимност, пък обясни, че по негови наблюдения колкото по-малка е една компания, толкова по-затегнати са условията за кредитиране в момента.

В края на краищата обаче в разговора с банкерите се раждат и (относително) по-конкретни прогнози кога банките ще започнат отново да кредитират: “когато икономиката се раздвижи, когато се увеличат вътрешното и външното търсене, когато се увеличат поръчките към бизнеса” и “когато качеството на кредитните портфейли се стабилизира, защото това ще бъде доказателство, че загубите за банките свършват и когато кредитните промоции станат повече от депозитните”. Тоест слънцето първо ще трябва да огрее икономиката, а после кредитирането. А казват, че точно преди изгрева е най-тъмно.

Преструктурирането на кредитите
Преструктурирането на проблемните кредити в момента е желана алтернатива както от банките, така и от кредитополучателя. За първите то дава шанс все пак да си получат парите в някакъв, макар и отложен във времето момент, а за другите – да получат глътка въздух, ако имат затруднения. Процедурата е следната. Още когато банката не си поличи парите на падежа, започва да търси контакт с клиента, както и причините за неплащането. Ако те са “трайни и устойчиви”, се търси взаимно приемливо решение. Прилагат се различни комбинации в зависимост от конкретния случай – удължаване на срокове, капитализиране на лихва, гратисен период по главница, който е между 6 месеца и година-година и половина. Когато става въпрос за по-големи отстъпки от страна на банката, се изискват допълнителни обезпечения или лихвата се увеличава. Когато затруднението е временно, обикновено се прибягва до капитализиране на лихвата – тя се прибавя към главницата и се изготвя нов погасителен план с известна отсрочка в плащането.

От Валентина Илиева