Трудно е да се прогнозира как ще се движат лихвите през тази година, но е ясно е, че рязка промяна няма да има е мнението на Тихомир Тошев, управител на „КредитЦентър”. По отношение на обема на изтеглени кредити прогнозите са през 2012 г. да бъдат отпуснати около 160 млн. лв., което да е с 20% повече в сравнение с 2011-а. В най-лошия случай, ще се запазят обемите от миналата година, прогнозира Тошев.

През 2011 г. банките финансираха около 80% от стойността на монолитно жилище и около 70%-80% при покупката на панелка с помощта на ипотечен заем.

източник:http://fakti.bg/imoti

Ако сумата от продажбата на имота на търг не погаси дълга към банката, кредитополучателят продължава да е длъжник на финансовата институция, припомнят специалисти.

Увеличаващият се брой на продаваните имоти чрез публична продан води до логичния въпрос дали съдебните изпълнители в даден момент няма да се окажат конкуренция на брокерите. Последните не се опасяват от подобна ситуация. „Самата банка няма интерес имотът да бъде продаден на публична продан пак поради това, че на търговете се взема по-ниска цена. По отношение на цените, не очакваме да има спад, нито повишение през следващата година. Ще сме свидетели на един стабилен пазар”, обяснява посредници.

Това, което отчитат брокери е, че през последните няколко месеца почти половината от собствениците продават имотите си, защото изпитват затруднения при изплащане на ипотечния си кредит.

източник: http://fakti.bg/imoti/

Ипотеките, България и Европа

България е с най-ниското съотношение ипотечни кредити/БВП – 12.5%. В другите страни от региона като например Унгария то е 16%. В Полша и Чехия е съответно 20.4% и 21.4%. Най-високо е в Естония и Еврозоната – 40.7% и 41.2%. „Подобна е и ситуацията при останалите показатели за банково проникване като активите, кредитите и депозитите на глава от населението. Средните показатели за страните от ЦИЕ са два-три пъти по-високи от тези за България”, показва проучване на „МКБ Юнионбанк”.

Друг интересен показател е жилищен кредит на глава от населението. За България той е 600 EUR. „Това е много под стойностите на други страни от Централна и Източна Европа като Унгария – 1582 EUR, Словакия – 2153 EUR, Чехия – 2943 EUR, Естония – 4402 EUR, Еврозоната – 11 419 EUR. Тези сравнения показват наличието на голям и все още неизползван потенциал за развитие на пазара на ипотечно кредитиране у нас, доколкото финансовото посредничество в страната следва тенденциите в новите членки на ЕС, приети в предишната вълна на разширяване”, обяснява Мария Илиева, главен изпълнителен директор на„МКБ Юнионбанк”.

източник: http://fakti.bg/imoti

Правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж (изградени стени и покрив). Това се констатира с протокол от общинската администрация. След това вече могат да се осъществяват прехвърлителни сделки за цялата сграда или за самостоятелни обекти от нея.
Право на строеж може да се учреди от собственика (частно лице, общината, държавата) и без участие на земята (парцела), а само за изграждане на определено жилище или друг обект (ателие, гараж, магазин, офис и др.). В този случай парцелът и всички права върху него остават за лицето, което е учредило правото на строеж.Ако при отстъпване правото на строеж не е определен обемът на това право, се счита, че лицето, в чиято полза то е учредено, може да застрои всичко, което е предвидено в ЗРП.

Законът за устройставо на територията (ЗУТ) изключва възможността да бъде учредявано право на строеж на съпруг или роднини. Такова право се даваше от вече отменения закон – ЗТСУ (предвиждаше се облекчена форма в полза на съпруга или на роднина на собственика по права линия неограничено, а по сребърна – до втора степен включително, както и в полза на един или повече съсобственици). С новия закон сделката между роднини следва да бъде сключвана под формата на нотариален акт.
В общински или държавен поземлен имот може да се учреди право на строеж на граждани и фирми. Това става с писмен договор, който не се нуждае от нотариална заверка на подписите, но се вписва в Службата по вписванията. Когато в такъв имот има изградена сграда в режим на етажна собственост държавата или общината учредяват право на строеж на самостоятелен обект или право на пристрояване на сграда, без да се иска съгласието на лицата, на които първоначално е учредено право на строеж.
Правото на строеж може да бъде погасено, ако то е учредено за определен срок. След изтичане на срока собствеността на сградата преминава върху учредителя на това право.
Или в друг случай – отстъпеното право на строеж не е упражнено в предвидения от закона срок – пет години. Ако правото на строеж е учредено върху парцел частна собственост, е достатъчно само изтичане на този срок. Ако това право е учредено върху държавна или общинска земя, то може да бъде отнето след изтичане на давностния срок с решение на съответния държавен или общински орган (чл. 67, ал. 2 от ЗС).

Отнемането на веднъж учредено право на строеж от собственика на строителния парцел не може да става едностранно. В този случай за прекратяване на неговото действие е необходимо съгласието на двете страни.
Страните по договор за право на строеж могат да искат неговото разваляне при условията на чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите и след построяването на сградата. Достаъчно е да са налице предпоставки на значително неизпълнение на задълженията по договора. Съдът разваля договора. След това се прилага принципът на приращението – собственикът на земята става собственик и на постройката (чл. 92, ЗС).

Ако развалянето на договора има действие за в бъдеще, носителят на правото на строеж е добросъвестен владелец и може да иска от собственика на земята да му се заплати построеното или да задържи вещта до окончателното възмездяване.
У нас собственикът на земята притежава и построеното върху нея. Действието на този принцип може да се избегне, ако собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя. Тогава собственик на постройката става лицето, на което е отстъпено правото на строеж.

ВАЖНО!
Правото на строеж се погасява с изтичане на пет години от сключване на договора, ако не бъде реализирано.
Правото на строеж се приема, че е налице, когато построената сграда е годна за обитаване.

източник: www.1001line.com/kniga_222

Основно изискване, поставено в закона, е предназначението на вещта да не се променя съществено и тя да се използва съгласно обичайните й функции според вида и естеството, които изпълнява. От чл. 57 до чл. 62 от Закона за собствеността се третират правата и задълженията на ползвателя:
• да плаща текущите разходи, свързани с ползването (данъци, такси и др.);
• да поддържа вещта в състоянието, в което е приета от Собственика (удостоверява се с опис);
• да не я уврежда съществено (не става дума за естественото овехтяване, вследствие употреба);
• да съобщава на Собственика за всяко посегателство върху нея (само Собственикът има право на защита);
• да я върне (след изтичане на срока) на Собственика същата, върху която е учредено правото;
• да я застрахова в полза (на името) на Собственика, освен ако не е уговорено друго. Това е защита на принципа, че вещта погива за собственика. Ползвателят не може да отчуждава своето право. В този смисъл правото на ползване е непрехвърлимо и ненаследимо. Той може да извлича полезни свойства от вещта. Те могат да са естествени (плодове, прираст от добитък и др.) или граждански (наем, лихва и др.). Законодателят поставя ограничения относно извличането на тези свойства, които представляват своеобразна защита в полза на носителя на собствеността.
Следва да се прави разлика между ползването в облигационен смисъл и ползването като вещно право. При наема също има ползване, но вещно право няма, защото има облигационен договор и обикновеното ползване е част от него. Ползвателят в тези случаи е само държател.

Сключените от ползвателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползване се прекрати преди трова.

Правото на ползване се прекратява (чл. 59 от ЗС): със смъртта на ползвателя (ако не е учредено за по-кратък срок), с ликвидацията на дружеството (при юридически лица), при погиване на вещта (събаряне на постройката, пожар, земетресение и др.), при неупражнено право в петгодишен срок.
Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, след отправеното му предупреждение, продължава с действията си да променя съществено вещта, да нарушава задълженията си, да поврежда или разрушава вещта.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Вещното право на ползване върху недвижим имот между физически лица се учредява с нотариален акт, а когато обектът е държавен или общински – със заповед на кмета на общината по местонахождение на недвижимия имот.

ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ И СЛЕД ПРОДАЖБА НА ИМОТА

Продавачът си запазва пожизнено и безвъзмездно вещното право на ползване на недвижимия имот при продажба или дарение на имота. При брокерите на недвижими имоти съществува жаргон: “Имотът се продава с бабата и дядото.” Новият собственик по документ е собственик, но не може да се ползва от правото си на собственост.
При продажба на имот с учредено право на ползване новият собственик следва да търпи упражняването на вещното право на ползване, независимо, че има смяна на собственика на недвижимия имот. Ползвателят ползва имота съобразно с предназначението му и няма право да го променя съществено без съгласието на собственика. Носителят на вещно право на ползване плаща данъците, застраховките, разноските по ползването на имота и може да го отдава под наем, като събира плодовете от наема.
Притежателят на вещно право на ползване има непосредствено господство върху недвижимия имот. При нарушаване на ползването от друго лице може да се иска от съда прекратяване на неоснователното действие (чл. 108 и чл. 109 от ЗС).
Ползвателят има висока степен на защита дори и срещу собственика на имота.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Собственикът има право да продаде имота, но учреденото право на собственост не се погасява с продажбата. Вещното право на ползване следва имота, а не собственика на същия.

източник: www.1001line.com/kniga_222

Всеки който се изправя пред нуждата да тегли кредит, се сблъсква с въпроси от рода на:

Как да събера информация, за да избера? Имаме възможност да избираме или предложенията са много сходни? Изборът по текущи условия гарантира ли ни и най-добрия избор за целия срок на кредита?

Изтеглих кредит….и после какво ….

Въпрос на наш клиент:

„Условията по ипотечния ми кредит не ми допадат вече. Мога ли просто да върна ключовете от ипотекираното жилище на банката и с това да приключа с кредита?”

Информацията е сила и власт – особено във финансовия сектор

Финансовите институции са в по-силна позиция спрямо техните клиенти кредитоискатели, особено клиентите физически лица, тъй като разполагат с много повече информация и ресурси. Те са много добре запознати с условията на своите продукти и с техните рискови характеристики. Този дисбаланс може да се преодолее само когато клиентите правят своя избор след като са наистина запознати с всички детайли на продуктите, своите права и задължения, както и тези на техните кредитори.

Избираме ли правилно източниците на информация?

Кредитоискателите, поради факта, че търсят кредит няколко пъти в живота си, често нямат необходимите знания и опит. В едно наше проучване на пазара 28% бяха посочили приятелите, които са преминали през процедурите на кредитирането, като източник на информация. Но трябва да се има предвид, че ситуацията се променя много динамично и опита от преди например 6 месеца може да не е актуален.

Как търсите информация, когато избирате Процент отговорили:
ипотечен / жилищен кредит?

Търся информация в интернет 80.75 %

Консултирам се с независим кредитен консултант 17.39 %

Разпитвам приятели и познати 27.95 %

Отивам в банка / банков клон и питам там 44.10 %

Консултирам се с брокер по недвижими имоти 16.15 %

Гледам рекламите по телевизията и така се ориентирам 3.11 %

Общо 100.00 %

*Общия сбор на процента отговорили на този въпрос надхвърля 100, тъй като всеки участник е избирал повече от един отговор.

Другият лидер в отговорите с 44,10% са кредитиращите институции. Това може би означава, че не се разглежда по-голямата част от пазара, тъй като едва ли с директни разговори може да се обхване наистина достатъчно представителна извадка.

Информацията е скъпа

Получаването на достатъчно информация от дребните потребители за финансовите им сделки е много трудно. Разбирането на сложните кредитни продукти като ипотечните кредити отнема усилия, време и средства, дори когато съответната информация се предоставя.

С последните промени на Закона на потребителския кредит предоставянето на преддоговорна информация стана задължително. Тя съдържа финансовите характеристики на продуктите, както и друга информация, важна за кредитополучателите.

Но дали клиентите събират преддоговорна информация от достаъчно кредитни инстуции, за да направят добър избор? От полза ли им е тя, ориентира или дезориентира?

Информирани потребители – реално право на избор
Звучи като клише…но е вярно…

Информираният избор, взет на база на проучване на максимален брой предложения за кредити гарантира в най-голяма степен реалното право на избор. Когато потребителите разполагат с ясна и сравнима информация, те могат и да направят информиран избор, като така се гарантира, че изборът отговаря на нуждите и целите им.

Как да получат ясна информация, какво означава да е сравнима? На кои въпроси да потърсят отговор, преди да изберат?

Ние, консултантите, съветваме кредитоискателите да си зададат следните въпроси, преди да вземат решение:

Кое е най-решаващото за вас при избора на кредит?

- Цената на кредита;
- Таксата за предсрочно погасяване;
- Процент на финансиране спрямо оценката на имота;
- Най-висок размер според доходите;
- Гъвкавост при разглеждане на доходите;
- Застрахователните покрития на имуществените застраховки, на застраховките живот, безработица.

Как се формира лихвата и при какви условия се променя? Кой продукт е с най-прозрачни условия? Как да получа обективна, пълна, ясна и сравнима информация, за да избера?

Нашите съвети:

1. Преговаряйте за цената на имота, преговаряйте за условията на кредита.

2. Проверете предварително шансовете си за кредит, изчислете всички разходи по сделката.

3. Когато сравнявате оферти за кредит по показателя Годишен процент на разходите, уверете се че е калкулиран коректно, с всички разходи. Сравнявайте ГПР на различните оферти, изчислен при еднакви параметри – размер на кредита, срок и валута.

4. Проучете предварително договора за кредит, общите условия към него, за да изберете най-подходящата оферта с прозрачни условия.

5. Изяснете финансирането, на което можете да разчитате още преди да подпишете предварителния договор за покупко-продажба. В процеса на теглене на кредит част от кандидатите се сблъскват с не малко разминаване между банковите оценки на имотите и покупната цена, което ги поставя в неприятни ситуации на търсене на допълнителни средства.

6. Не се отчайвайте при отказ на кредита или решение на банката не във ваша полза – това може да е поради недобро излагане на фактите. Проверявайте опциите за кредит в няколко банки едновременно, за да намерите най-добрата за вас.

Автор: Кредитланд, Българският кредитен посредник

Договор за прехвърляне на имущество срещу задължение за гледане и издръжка могат да сключват от една страна като прехвърлители едно или повече физически лица, които са собственици на имуществото. Приобретател на имущество по такъв договор обикновено също е физическо лице – едно или повече. Това произтича от обстоятелството, че много често такива договори се сключват с оглед личността, т.е. поради определени качества, притежавани от физическото лице, което в последствие ще полага грижите. Все пак пред вид възможността фактически грижите да се полагат и от трето физическо лице, наето от приобретателя на имуществото, не е недопустимо приобретател да е юридическо лице. Задължението на приобретателя се състои не само от полагане на грижи за прехвърлителя, но и от предоставяне на издръжка – парична или в натура.

За да се сключи действителен договор за прехвърляне на имущество срещу задължение за издръжка и гледане според действащата нормативна уредба и съдебната практика по прилагането и е необходимо да са налице следните предпоставки:

- лицето, което ще прехвърля имущество срещу издръжка и гледане да е собственик на имота/вещта и да може да докаже собствеността си със съответните документи.

- лицето, което ще прехвърля срещу издръжка и гледане свое имущество, действително и реално да се нуждае от уговаряните грижи при сключване на договора;

- ако имотът/вещта е съсобственост на няколко лица всички да са съгласни да го/я прехвърлят срещу издръжка и гледане (ако се нуждаят и желаят) или нуждаещият се от грижи съсобственик да прехвърли идеалните си части, като преди това ги предложи на другите съсобственици при същите условия, съгласно правилата на чл. 33 от ЗС.

- при сключване на договора лицето, което прехвърля имуществото да не е в състояние, което предполага по недвусмислен начин близката му смърт и да не е налице знание у приобретателя за това обстоятелство;

- страните по договора да не са съпрузи;

Когато срещу задължението за гледане и издръжка се прехвърля недвижим имот прехвърлянето се осъществява пред нотариус с нотариален акт. Нотариалният акт за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане се извършва от нотариус, в района на който се намира имота – чл. 570 от ГПК. Нотариалното производство започва с писмена молба на страните до нотариуса. Лицата или техните пълномощници, чиито изявления се съдържат в проекта за нотариален акт, трябва да се явят лично пред нотариуса, който, преди да изготви акта, проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица. Изготвянето на подлежащи на вписване нотариални актове става само в канцеларията на нотариуса в рамките на работното време.

Необходими документи, които следва да бъдат представени пред нотариуса:

1. проект на нотариален акт за дарение на недвижим имот в 5 екземпляра (в случай, че нотариалният акт не се изготвя от самия нотариус);

2. Документи, удостоверяващи и доказващи собствеността на прехвърлителя;

3. Скица на имота – необходима е, когато обекта, който се прехвърля, включва земя или идеални части от земя;

4. Данъчна оценка на имота – в данъчната оценка се отбелязва дали всички дължими местни данъци и такси за имота са заплатени, а ако не са заплатени и това се отбележи в данъчната оценка, същата не може да послужи за прехвърляне. Ако имотът има няколко собственици, достатъчно е един от тях да извади данъчна оценка, но в нея трябва да са вписани всички останали.

5. Декларация/декларации от собственика (или съсобствениците) по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, че няма/т непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита, задължителни осигурителни вноски и други публични задължения. Декларацията се подписва пред нотариуса, но няма пречка да бъде подготвена преди изповядване на сделката и пред нотариусът да се положи само подписа.

6. Декларация за гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 от ЗННД от всички физически лица, участващи в сделката. С тази декларация страните удостоверяват гражданското си състояние към момента на извършване на сделката.

7. Нотариално заверени пълномощни, когато лицата в производството участват чрез пълномощници. Пълномощните точно и изчерпателно следва да посочват правомощията на упълномощеното лице, да съдържат точно описание на имота, който се прехвърля, при посочване на граници и съседи, така както са описани съответно в акта за собственост и съобразно актуалната скица на имота; уточнение за задълженията на страните и др. При участието на пълномощници, декларациите посочени по-горе в т.4 и 5 следва предварително да са подписани лично от упълномощителите с нотариална заверка на подписите им;

8. Удостоверение за вписване в ТР/Удостоверение за актуално състояние и Решение на управителен орган на ЮЛ за придобиване на имота при договорените условия за издръжка и гледане – в случаите, при които приобретателят е ЮЛ;

9. Удостоверение за вещни тежести – в интерес на приобретателят е да разполага с такова преди изповядване на сделката пред нотариус;

Нотариалния акт освен данни за страните по сделката съдържа и подробно описание на имота, който се прехвърля. Нотариусът изчита на участниците проекта за нотариален акт, уверява се в дееспособността на страните и при липса на възражения пристъпва към подписване на съпътстващите сделката декларации и др. документи.

За изповядването на нотариалния акт, с който се учредява право на ползване се заплащат и дължимите такси и данъци, както следва:

- местен данък на основание чл. 44 и сл. от ЗМДТ;

- такса за вписване на основание чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията;

- нотариална такса на основание т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса. Останалите две такси могат да се заплатят предварително, като на нотариуса се представят документите за плащане или да се платят на нотариуса при осъществяване на сделката, който ги внася в съответните сметки. Ако страните не са уговорили друго, обикновено тези такси и данъци са за сметка на лицето, в полза на което се прехвърля имота.В деня, в който е изповядана сделката, нотариусът представя акта за вписване в службата по вписванията (чл. 25, ал. 4 от ЗННД). Нотариусът снабдява страните по сделката с препис от нотариалния акт, след като същият бъде вписан.

Собствеността на имота преминава от прехвърлителя към приобретателя в деня на изповядване на сделката, като в замяна на това приобретателят се задължава да издържа и полага грижи за прехвърлителя до смъртта му. След прехвърлянето на собствеността местните данъци за имота се дължат от приобретателя, но ако прехвърлителя си е запазил правото на ползване върху имота, съгласно правилата чл. 11, ал. 3 от ЗМДТ продължава да е задължен за местни данъци. Все пак съгласно уговорките в самия договор приобретателя в повечето случай следва да осигурява и средствата за заплащане данъците на имота.

Ако прехвърлителят надживее приобретателя, задължението за гледане и издръжка преминава върху наследниците на последния. Но ако договорът е сключен с оглед на личността и за това има изрична клауза, прехвърлителят може да иска прекратяване на договора и връщане на имуществото в неговия патримониум. Това, обаче, би следвало да се осъществи или по съдебен ред, или след споразумение с наследниците, тъй като прехвърлянията не стават автоматично и подлежат на вписване в Агенцията по вписванията.

При неизпълнение на задълженията по договора, същият може да бъде развален по съдебен ред. Това е възможно както приживе на прехвърлителя, така и след смъртта му чрез предявяване на иск от неговите наследници. В последния случай, ако искът да е основателен, договорът се разваля само за частта, която наследникът би получил, наследявайки наследодателя си. Договорът се разваля, в случай, че се докаже (най-често с помощта на свидетелски показания) неизпълнение на задълженията на едната или и на двете страни на уговорени в договора към момента на неговото подписване.

В случай, че договорът бъде развален по съдебен ред и собствеността се върне обратно на прехвърлителя (наследниците му), всяка от страните има правото да търси обезщетения, които обикновено се предявяват като искания още в хода на съдебното производство по разваляне на договора.

източник: www.econ.bg/law86429/procedures

Пазарът на ипотечно кредитиране е стабилен, като се наблюдава лек ръст е мнението на анализатори на банката. През миналата година те прогнозираха увеличаване на ипотечните кредити с 10% през 2011 г. спрямо миналата, но се смята, че той няма да надвиши 2% (каквато е и прогнозата за икономически ръст на България). За 2012 г. банкерите очакват увеличаване на ипотечните заеми от 3%.

източник: www.fakti.bg/imoti